Disagio & private Immobilienfinanzierung: Steuervorteile nutzen!

Vor allem bei Vermietungs-Immobilien als private Kapitalanlage kann das Disagio – richtig eingesetzt! – dazu führen, dass Immobilienkäufer schon im Jahr der Anschaffung bzw. der Herstellung der Immobilie stattliche Werbungskosten steuermindernd geltend machen können.

Finanzierung eines privaten Immobilienkaufs

Wer eine Immobilie als private Kapitalanlage kauft, finanziert den Kaufpreis in aller Regel mit einem klassischen Bankdarlehen, sprich mit einem laufendenden Darlehenszins über die vereinbarte Vertragslaufzeit. Das war in der Vergangenheit und ist auch derzeit noch die gängige Finanzierungspraxis.

Allerdings gibt es neben der gängigen Darlehensgestaltung mit laufendem Darlehenszins eine weitere interessante Gestaltungsmöglichkeit, die aktuell wieder an Bedeutung gewinnt, wenn es um die Finanzierung privater Kapitalanlage-Immobilien geht: das Disagio, auch „Damnum“ oder „Abgeld“ genannt.

War das Disagio während der Niedrigzinsphase mehr oder weniger ohne praktische Bedeutung, zeigt sich in Zeiten steigender Bauzinsen, dass einige Kreditinstitute wieder bereit sind, ein Disagio anzubieten. Vor allem bei Vermietungs-Immobilien als private Kapitalanlage kann das Disagio – richtig eingesetzt! – dazu führen, dass Immobilienkäufer schon im Jahr der Anschaffung bzw. der Herstellung der Immobilie stattliche Werbungskosten steuermindernd geltend machen können.

Eine sehr gute Möglichkeit, um die Einkommensteuerlast vorgelagert spürbar zu senken.

Was ist ein Disagio?

Beim Disagio wird die vereinbarte Darlehenssumme nicht zu 100 %, sondern mit einem Abschlag ausgezahlt. Das Disagio stellt damit vorausgezahlte Zinsen dar.

Im Gegenzug für die vorausgezahlten Zinsen erhält der Darlehensnehmer in der Regel einen niedrigeren laufenden Zinssatz auf das Darlehen als ohne Disagio.

Ein Beispiel:

• Nominaler Darlehensbetrag: 300.000 €
• Disagio (z. B. 5 %): 15.000 €
• Auszahlungsbetrag: 285.000 €
• Laufender Zinssatz Darlehenszins: 2,3 % (statt z. B. 3,5 % ohne Disagio)

So fallen im Jahr der Auszahlung des Darlehens mit dem Disagio in diesem Beispiel auf einen Schlag 15.000 Euro vorausgezahlte Zinsen an.

Steuervorteil: Sofortabzug des Disagios als Werbungskosten

Spannend ist das Disagio für private Immobilien-Investitionen vor allem, weil es zu den erweiterten Schuldzinsen zählt, nichtzu den Anschaffungskosten der Immobilie. Damit zählt das Disagio bei einer Vermietungsimmobilie zu den Werbungskosten.

Welchen Vorteil hat das für Käufer einer privaten Kapitalanlageimmobilie?

Wer eine Immobilie als private Kapitalanlage kauft und vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Von diesen Einkünften sind

• Schuldzinsen und
• sonstige Finanzierungskosten

als Werbungskosten in dem Zeitpunkt abziehbar, in dem das Geld tatsächlich „abfließt“.

Bei einer klassischen Darlehens-Finanzierung mit laufendem Darlehenszins geschieht das über Jahre hinweg. Beim Disagio fließt ein größerer Anteil an Schuldzinsen in Form des Disagios direkt im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie ab.

Ist das vereinbarte Disagio marktüblich, kann es in der Regel mit Auszahlung des Darlehens im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr der Immobilie vollständig bei den Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden und so die Einkommensteuerlast senken.

Das heißt: Der Betrag des Disagios wird steuerlich als Werbungskosten nicht über die Laufzeit des Darlehens verteilt, sondern kann auf einmal im Jahr der Anschaffung / der Herstellung der Immobilie steuermindernd angesetzt werden.

Hinweis: Gerade im Anschaffungsjahr bzw. „Herstellungsjahr“, in dem ohnehin viele Kosten anfallen, kann das zu einer deutlich geringeren Einkommensteuerbelastung in Bezug auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung führen. Weitergedacht führt das allerdings auch dazu, dass die Werbungskosten in den Folgejahren wegen des geringeren laufenden Darlehenszinses entsprechend niedriger ausfallen. Das gilt es, strategisch zu bedenken.

Wann gilt ein Disagio als „marktüblich“?

Wie sich vorstehend zeigt, ist es für die steuerliche Geltendmachung des Disagios bei der Einkommensteuer maßgeblich, dass das Disagio marktüblich ist.

Wie stellt man aber fest, ob das vereinbarte Disagio marktüblich ist? Dafür hat sich in der Praxis folgende Faustregel etabliert:

Ein Disagio von bis zu 5 % bei einer Zinsfestschreibung von mindestens 5 Jahren wird in der Regel als marktüblich anerkannt. Damit lässt sich ein Disagio von 1 % pro Jahr der Darlehenslaufzeit als marktüblich einordnen.

Erfüllt ein Disagio diese Voraussetzungen, ist ein Sofortabzug des Disagios als Werbungskosten in aller Regel unproblematisch.

Hinweis: Höhere Disagios sind nicht automatisch schädlich, werden aber kritischer geprüft. Entscheidend ist dann, ob die Gesamtkonditionen (Zinssatz plus Disagio) dem entsprechen, was am Markt üblich ist. Hier empfiehlt sich zwingend eine Einzelfallprüfung.

Für wen ist eine Disagio-Finanzierung interessant?

Es zeigt sich, dass die Disagio-Gestaltung eines Darlehens zur privaten Finanzierung einer Vermietungsimmobilie in Hinblick auf Einkommensteuer auf Erträge aus Vermietung und Verpachtung durchaus interessant sein kann.

Dabei bietet sich diese Gestaltung eines Darlehens vor allem an, wenn der Immobilienkäufer

• im Jahr der Anschaffung/Herstellung außergewöhnlich hohe Einkünfte hat, z. B. durch Abfindung oder Betriebsveräußerung,
• kurz vor der Rente/Pension steht und die Steuervorteile durch das Disagio noch bei hohem Einkommen berücksichtigen möchte,
• die Immobilie langfristig vermieten und steuerlich vorgezogen profitieren möchte,
• im Jahr des Disagios einen mittleren bis hohen Steuersatz hat und

das Darlehen langfristig fest verzinst ist (z. B. 10 oder 15 Jahre) und die Bankkonditionen insgesamt wirtschaftlich sinnvoll sind.

Dann kann ein marktübliches Disagio dazu führen, dass private Käufer von Vermietungsimmobilien schon im Anschaffungsjahr die Steuerlast deutlich senken und gleichzeitig von einem niedrigeren laufenden Darlehenszins profitieren können.

Disagio: Ein einfaches Rechenbeispiel

Sie kaufen eine vermietete Wohnung und finanzieren 300.000 € über ein Bankdarlehen.

Variante ohne Disagio

• Darlehenssumme: 300.000 €
• Zinssatz: 3,5 % p. a.
• Jährliche Zinsen: 10.500 €
• Werbungskosten (vereinfacht): 10.500 €

Im ersten Jahr ergeben sich hier 10.500 € Werbungskosten über den laufenden Darlehenszins.

Variante mit Disagio

• Darlehenssumme: 300.000 €
• Disagio: 10 % = 30.000 €
• Auszahlungsbetrag: 270.000 €
• Zinssatz laufender Darlehenszins: 2,3 % p. a. (Beispiel)
• Jährliche laufenden Zinsen: 6.900 €

Im ersten Jahr ergeben sich so Werbungskosten in Höhe von 6.900 € über die laufenden Darlehenszinsen plus 30.000 € Werbungskosten bei vollständigem Sofortabzug des Disagios, also insgesamt 36.900 € Werbungskosten.

Damit ist es möglich, über eine Disagio-Gestaltung im ersten Jahr 26.400 € zusätzliche Werbungskosten im ersten Jahr zu generieren, die die Einkommensteuerlast in diesem Jahr erheblich senken können.

Bei einem persönlichen Einkommensteuersatz von z. B. 42 % entspricht das einer zusätzlichen Steuerersparnis von rund 11.100 € im Anschaffungsjahr.

Das Beispiel ist vereinfacht, zeigt aber die Richtung: Das Disagio verschiebt einen Teil der Zinsbelastung mit entsprechend deutlichem Steuerentlastungseffekt ins erste Jahr.

Hinweis: Das Disagio kann sogar mitfinanziert werden! Eine spannende Möglichkeit, um den steuerlichen Effekt auch ohne die Verwendung von Eigenkapital zu nutzen.

Wichtige Punkte, die man zum Thema Disagio im Blick haben sollte

Eine Disagio-Gestaltung im Darlehensvertrag ist also eine an sich interessante Sache, wenn es darum geht, bei der Anschaffung/Herstellung einer privaten Vermietungsimmobilie auf einen Schlag höhere Werbungskosten zur Reduzierung der Einkommensteuerlast zu generieren.

Und doch gilt es, einige Punkte sorgfältig zu prüfen bzw. zu klären, bevor man sich für eine Disagio-Gestaltung entscheidet:

1. Nachweis der Marktüblichkeit
   Besonders bei Disagios über 5 % ist es wichtig, zu dokumentieren, dass die Gesamtkonditionen einem marktüblichen Darlehen entsprechen. Hier helfen eine saubere Unterlagenlage und ggf. ein Hinweis auf Vergleichsangebote.
2. Klare Zuordnung zur Vermietungsimmobilie
   Das Darlehen muss eindeutig der Kapitalanlageimmobilie zugeordnet werden können (Anschaffung, Herstellung oder Umschuldung eines bereits vermieteten Objektes).
3. Keine Eigennutzung
   Bei selbstgenutzten Immobilien ist es nicht möglich, Werbungskosten in Bezug auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen. Hier greift der Effekt des Disagios steuerlich nicht.
4. Gesamtwirtschaftliche Betrachtung
   Die Steuerersparnis ist nur ein Baustein. Zinsen, Tilgung, Eigenkapital, Mietrendite und Anlagehorizont müssen zusammenpassen. Eine Gestaltung sollte steuerlich und wirtschaftlich sinnvoll sein.

Fazit: Ein Disagio bietet Steuersparpotenzial beim privaten Kauf einer Vermietungsimmobilie

Das Disagio erlebt aktuell eine Art Revival, steigende Bauzinsen tragen dazu bei. Banken bieten deswegen diese Form der Darlehensgestaltung teilweise wieder verstärkt an.

Aus unserer Sicht kann ein marktübliches Disagio bei der Finanzierung einer privaten Kapitalanlageimmobilie ein effektives Instrument zur Steueroptimierung sein. Denn das Disagio macht einen sofortigen Werbungskostenabzug im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung der Vermietungsimmobilie möglich und führt in diesem Jahr zu einer oft deutlich spürbaren Steuerentlastung.

Ob ein Disagio für einen Darlehensvertrag sinnvoll ist und in welcher Höhe, hängt dann jedoch vom konkreten Einzelfall ab. Eine individuelle Berechnung im Einzelfall ist dafür aus unserer Sicht unerlässlich.

Unsere Leistungen für Sie

Das Thema Disagio ist selbstverständlich auch Gegenstand unserer Beratung. Wir beraten Sie deswegen gerne

• bei der Gestaltung der Finanzierung Ihrer Kapitalanlageimmobilie,
• bei der Frage, ob und in welcher Höhe ein Disagio für Sie sinnvoll ist,
• bei der steuerlichen Einordnung und Dokumentation gegenüber dem Finanzamt
• und bei der langfristigen steuerlichen Planung Ihrer Immobilieninvestitionen.

Wenn Sie eine Immobilie erwerben oder eine bestehende Finanzierung umstrukturieren möchten, sprechen Sie uns bitte frühzeitig an. Je früher wir eingebunden sind, desto besser können wir die steuerlichen Gestaltungsspielräume zu Ihren Gunsten nutzen.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine individuelle Steuerberatung dar, sondern gibt einen allgemeinen Überblick über die steuerliche Behandlung von Disagios bei Kapitalanlageimmobilien. Eine persönliche Beratung unter Berücksichtigung Ihrer konkreten Verhältnisse ist in jedem Fall erforderlich.