Immobilien als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile einer sinnvollen Immobilieninvestition
Immobilienkäufer erhalten bei uns Unterstützung, worauf sie achten müssen, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung als krisensichere Kapitalanlage oder zur Altersvorsorge kaufen.
Durch unser fachlich spezialisiertes Immobilien-Team bestehend aus Steuerberatern, Rechtsanwälten, Finanzexperten und Buchhaltungsfachkräften können wir Ihnen ein umfangreiches Beratungspaket aus einer Hand und die „Beleuchtung“ der Immobilie aus sämtlichen Blickwinkeln anbieten. Wir prüfen mit Ihnen diese Blickwinkel.
Bei welchen Themen können wir Sie unterstützen?
Wie finde ich die „richtige“ Immobilie?
Basierend auf den individuellen Zielen und Wünschen beraten wir bei der Wahl des optimalen Standorts, der Auswahl und der Art und der Größe der Immobilie (Wohnung, Haus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt, etc.).
Wir bieten für unsere Mandanten einen Marktplatz an – von Kunden für Kunden.
Mit unserer internen Datenbank-Plattform können wir beim An- und Verkauf von Immobilien als Kapitalanlage unterstützen. Unser Angebot wird erweitert durch ausgewählte Kooperationen und Netzwerkpartner in diesem Umfeld.
Meine Einschätzung
„Wenig Angebot und viel Nachfrage führt zu hohen Preisen.“
1,85 Millionen Einwohner sollen im Jahr 2040 in München wohnen. Mehr als 20.000 Wohneinheiten müssten jedes Jahr neu entstehen, damit der Wohnraumbedarf gedeckt werden kann. Trotz zunehmender Bautätigkeit können aktuell nur ca. 11.000 Wohneinheiten geschaffen werden. Mehr als 9.000 Wohnungen fehlen. Trotz bereits hoher Immobilienpreise trägt die Wohnraumknappheit dazu bei, dass sich die Situation zeitnah nicht entspannen wird. Die Immobilienpreise im Großraum München bleiben wohl auch weiterhin auf hohem Niveau. Nicht zuletzt unterstützt durch die anhaltende Nullzinspolitik der EZB.
Wie unterstützen wir Sie weiter?
Immobilienbewertung
Wir analysieren Ihre Immobilie:
Grundstücks-Beschaffenheit und Erschließung, Entwicklungszustand, vor allem auch die Wohnlage. Von dieser hängt maßgeblich die erzielbare Miete und damit die Ertragskraft und Rendite des Objekts ab.
Wir unterstützen außerdem mit unseren Netzwerkpartnern wie z.B. Architekten bei Besichtigungsterminen, Klärung von Baumängeln, Unterlagen-Check beim Kauf (Teilungserklärung, Protokolle Eigentümerversammlungen, NK-Abrechnung und Energieausweis, aktueller Mietvertrag, Grundbuchauszug, Baubeschreibung etc.).
Kaufpreisaufteilung – wie angehen?
Aufteilung Gesamtkaufpreis für die Ermittlung der Abschreibungsbemessungsgrundlage in Grund- und Bodenanteil & Gebäudeanteil
Längst sind die Zeiten vorbei, in denen eine „Pauschalaufteilung“ im Verhältnis 70/30 oder gar 80/20 zu Gunsten des Gebäudeanteils problemlos vom Finanzamt akzeptiert wird.
Pauschale Aufteilungen führen nach Abgabe der Steuererklärung nahezu immer zu zeitaufwändigem Schriftverkehr und teilweise werden sie sogar in eigenen Fachstellen der Finanzämter mittels Gutachten verworfen.
Für dieses spezielle und immer wieder streitbefangene Thema sollten Sie uns im Idealfall schon VOR Abschluss des notariellen Kaufvertrags einbinden, optimalerweise ab dem Zeitpunkt der Kenntnis eines Grundstückskaufs.
Aufgrund der BFH-Rechtsprechung aus dem Jahr 2015 legt die Finanzverwaltung eine Kaufpreisaufteilung im notariellen Kaufvertrag zu Grunde, sofern diese nicht offensichtlich unrichtig ist.
Die Berechnungshilfe der Kaufpreisaufteilung setzt spezielle Angaben und Know-how aus der steuerlichen Grundbesitzbewertung voraus (teilweise kostenpflichtige Informationen). Auch das Baurecht kann dabei eine entscheidende Rolle spielen.
Angemerkt sei auch, dass eine Änderung von bereits erfolgten Kaufpreisaufteilungen jedes Jahr neu erfolgen kann; die erste Aufteilung ist also nicht festgeschrieben.
Unsere spezialisierten Kollegen des Kompetenzzentrums „Rund um die Immobilie“ übernehmen für Sie die Berechnungen der optimalen Kaufpreisaufteilung zur Ermittlung der Abschreibungsbemessungsgrundlage.
Hier können wir Ihnen helfen viel Ärger und Geld zu sparen.
Familien-interne Umstrukturierung
Wir beraten Sie bei der steueroptimierten Immobilienübertragung innerhalb des Familienkreises hinsichtlich folgender Punkte, aber auch beim Wunsch nach Verkauf von Immobilien (Bewertung, Empfehlung von Gutachtern).
- Planung Vermögensübergabe auf nachfolgende Generationen und Erstellung Testament oder entsprechender Regelungen dazu in Gesellschaftsverträgen
- Lebzeitige Übertragung von Immobilien (Schenkung) unter Vorbehalt von Nießbrauchrechten und Auflagen zur finanziellen Versorgung der Schenker
- Bewertung von Immobilien für Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuer-Zwecke und Ermittlung der potentiellen Steuerbelastung
- Erstellung der Schenkungsteuer- und Erbschaftsteuererklärung
- Nutzung von neuen Abschreibungspotentialen/ frei werdender liquider Mittel: Beratung zu neuen alternativen Kapitalanlagen, Altersvorsorge, Entnahmepläne mit/ohne Substanzverbrauch
Ihr ACCONSIS-Ansprechpartner für die Steuerberatung Ihres Immobilienvermögens:
Andreas Jovanic
Steuerberater
Schwerpunkte:
Immobilienbewertung, Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden/ Gebäude), Erbschaft-/ Schenkungsteuer
Service-Telefon
+49 89 547143
oder per E-Mail
andreas.jovanic@acconsis.de
Ihr ACCONSIS-Ansprechpartner für Immobilien- und Finanzierungsberatung
Dipl.-Bankbetriebswirt (BA)
Klaus Nützl
Leitung Immobilien- und Finanzierungsberatung
Geschäftsführer der ACCONSIS GmbH Steuerberatungsgesellschaft
Service-Telefon
+ 49 89 547143
oder per E-Mail
k.nuetzl@acconsis.de
Insider-Online
Aufzeichnung vom 9.12.2020
Kapitel
- bis 04:36 – Vorstellung & Einleitung
- ab 04:36 – Beginn Vortrag
- ab 6:55 – Wie ist die aktuelle Marktlage auf dem Immobilienmarkt München?
- ab 8:30 – Miet- und Kaufpreisentwicklung Eigentumswohnungen in München
- ab 10:06 – Entwicklung Wohnbaulandentwicklung in München
- ab 12:45 – Wie ist die Einwohnerentwicklung und -prognose in München?
- ab 21:53 – Wie ist der Ausblick bei Wohnimmobilien in München?
- ab 26:20 – Was sind die beliebtesten Geldanlagen der Deutschen?
- ab 30:34 – Welche steuerlichen Überlegungen muss ich treffen beim Kauf einer Immobilie?
- ab 31:36 – Wer kauft die Immobilie? Investitionszweck und Haltestruktur
- ab 38:16 – Wie ist der Steuerbelastungsvergleich bei den verschiedenen Haltestrukturen?
- ab 45:49 – Was ist bei der steuerlichen Abschreibung zu beachten?
- ab 58:10 – Finanzierung – wie synchronisiere ich Abschreibung und Tilgung?
- ab 01:02:26 – Wie bestimme ich meinen Investitionsrahmen?
- ab 01:05:18 – Wie gehe ich die Finanzierung an und bekomme die besten Finanzierungsangebote?
- ab 01:06:48 – Welche Tipps und Neuerungen gibt es „Rund um die Immobilie“?
Reform der Grundsteuer, Neue Bodenrichtwerte zum 31.12.2020, Änderung bei der Maklerprovision 23.12.2020, Mietendeckel für München
mehr ACCONSIS @youtube
Beratung beim Kauf einer Immobilie
Finanzierungsberatung
Auf Basis Ihrer Ziele und Wünsche betrachten wir mit Ihnen verschiedene Szenarien auf Umsetzbarkeit und stimmen diese mit der Bank ab. Insbesondere Fragen zum Zinssatz, Zinsbindungsdauer, Tilgungsrate und zur Festlegung der günstigsten EK-Quote.
Wir helfen bei Finanzplan, Rentabilitätsberechnungen und -planungen, Mietfaktor und Mietrendite, Liquiditätsberechnungen und –planungen, Prognoserechnungen und Best-case- / Worst-case Szenarien, der steuerlichen Betrachtung und der Werteentwicklung.
Wir begleiten und unterstützen Sie beim Immobilienerwerb und der damit zusammenhängenden Finanzierung, und prüfen die Möglichkeiten und Grenzen der Immobilienfinanzierung.
Ausarbeitung, Prüfung und Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsvarianten. Auf Wunsch begleiten wir Sie auch bei Bankgesprächen und Finanzierungsverhandlungen.
Kaufberatung
Wir prüfen für Sie den Kaufvertragsentwurf, eliminieren Fallstricke, optimieren diesen und bereiten Ihren Notartermin vor.
Einen besonderen Augenmerk legen wir auf die Kaufpreisaufteilung (Aufteilung von Grund und Boden, sowie Gebäude).
Hier liegt viel Potential zur steuerlichen Optimierung der Abschreibungen (AfA).
Weiterbetreuung
- Übernahme laufender Buchhaltung und steuerlicher Betreuung der Vermietungsobjekte mit Unterstützung der Hausverwaltung
- Beratung zu allen rechtlichen Fragen: Mietvertrag, Hausverwaltung, Behörden (Denkmalschutz), Rechtsstreitigkeiten mit Handwerkern etc.
- Optimierung der Anschlussfinanzierung, Prolongation
- Finanzierungs- und Darlehens-Controlling
- Erstellung der Steuererklärungen (Anlagen V) einschl. Optimierung der abzugsfähigen Werbungskosten
- Steuerliche Optimierung bei Instandhaltungs-/Renovierungsmaßnahmen
- Steueroptimierte Veräußerung und Überwachung von Freibeträgen und zeitlichen Grenzen
- Grundsteuerreform 2022: Unterstützung bei der Erstellung der Feststellungserklärung bis hin zur Bescheidprüfung.