Familiengesellschaft bei Immobilien: Praxisleitfaden für eine steueroptimierte Vermögensnachfolge

Wer Immobilien an Kinder oder Enkel übertragen möchte, steht vor zahlreichen rechtlichen und steuerlichen Fragen. Eine Familiengesellschaft kann bei der Immobiliennachfolge eine sinnvolle Gestaltungsmöglichkeit sein, um größeres Immobilienvermögen langfristig zu sichern, Schenkungsteuerfreibeträge optimal auszunutzen und die Kontrolle über Immobilien zu behalten.

Inhaltsverzeichnis

1. Warum eine Familiengesellschaft gründen und nicht einfach schenken?
2. Schritt für Schritt: Korrektes Aufsetzen einer Familiengesellschaft entscheidend
3. Die Wahl der richtigen Gesellschaftsform
4. Gesellschaftsvertrag: Kontrolle, Stimmrechte und Schutz des Immobilienvermögens
5. Einbringung der Immobilie(n) in die Gesellschaft
6. Gesellschaftsanteile an Kinder oder Enkel schenken
7. Schenkung: Anzeige und Erklärung gegenüber dem Finanzamt

Warum eine Familiengesellschaft gründen und nicht einfach schenken?

Die direkte Schenkung einer Immobilie an die nächste Generation unter Nießbrauchvorbehalt erscheint für viele als der einfachste Weg der Immobiliennachfolge. In vielen Fällen ist das in der Tat die bevorzugte Variante, gerade wenn mehrere gleichwertige Objekte zur Verfügung stehen. Diese können dann fair zwischen den Kindern aufgeteilt werden und jedes Kind bzw. Enkelkind erhält im Endeffekt eine oder mehrere eigene Objekte.

Schwierigkeiten treten allerdings auf, wenn mehrere Beteiligte gemeinsame Eigentümer einer Immobilie werden. Es besteht das Risiko, dass die Eigentümer über die Verwaltung, Nutzung oder Veräußerung des Objekts in Streit geraten und ein einzelner Beteiligter das Objekt in der Folge in die Teilungsversteigerung treibt, das gesamte Objekt also im Rahmen eines Versteigerungsverfahrens zwangsweise veräußert werden muss. Das Risiko steigt, je mehr Personen an der Immobilie beteiligt sind, wächst also von Generation zu Generation an.     

Eine solche Zersplitterung kann durch die Gründung einer Familiengesellschaft vermieden werden, da Eigentümer der Immobilie(n) in diesem Fall nicht die einzelnen Familienmitglieder, sondern nur die Familiengesellschaft wird. Da den Beschenkten dennoch Gesellschaftsvermögen anteilig über ihre Gesellschafterstellung zuzurechnen ist, können die (alle zehn Jahre zur Verfügung stehenden) Schenkungsteuerfreibeträge ausgeschöpft werden.

Weitere Antworten zu den Grundlagen und Vorteilen einer Familiengesellschaft finden Sie auch in unserem Beitrag „Familiengesellschaft & Familienpool – unsere Antworten auf die wichtigsten Fragen“.

Schritt für Schritt: Korrektes Aufsetzen einer Familiengesellschaft entscheidend

Bei der Immobiliennachfolge mittels Familiengesellschaft wird

• zunächst eine Gesellschaft gegründet – in der Praxis häufig zwischen den Eltern,
• anschließend die Immobilie(n) in die Gesellschaft eingebracht
• und schließlich Gesellschaftsanteile auf die Kinder übertragen.

Die konkrete Abfolge des Gründungsvorgangs hängt immer auch davon ab, wie sich die Eigentumsverhältnisse in der Ausgangskonstellation darstellen, wer in welchem Maße und wer gegebenenfalls auf keinen Fall an der Gesellschaft beteiligt werden soll.

Entscheidend für die erfolgreiche Vermögensnachfolge ist, dass Gesellschaftsvertrag, Einbringungsvertrag (Immobilie in Gesellschaft) und Schenkungsverträge (Schenkung von Gesellschaftsanteilen an die Kinder) rechtssicher sowie entsprechend den Interessen der überlassenden Generation ausgestaltet sind und alle steuerlichen Aspekte bedacht werden.

Die Wahl der richtigen Gesellschaftsform

Am Anfang steht stets die Frage, welche Gesellschaftsform gewählt wird.

 „Familiengesellschaft“ ist lediglich ein Oberbegriff, der in der Praxis deshalb verwendet wird, weil sich der Gesellschafterkreis typischerweise aus Familienmitgliedern zusammensetzt. Es kommen aber grundsätzlich alle Gesellschaftsformen in Betracht.

Die Wahl der „richtigen“ Gesellschaftsform ist eine entscheidende Weichenstellung. Welche Gesellschaftsform am besten geeignet ist, hängt beispielsweite davon ab, wie stark die Rechtsstellung der einzelnen Gesellschafter ausgeprägt sein soll, ob jemand bzw.  wer mit seinem Privatvermögen für etwaige Verpflichtungen der Gesellschaft haften soll, ob – gegebenenfalls auch perspektivisch – Minderjährige beteiligt werden sollen und insbesondere, ob es sich bei dem Gesellschaftsvermögen um steuerliches Privat- oder Betriebsvermögen handeln soll.

Familiengesellschaften werden in der Regel so ausgestaltet, dass das Gesellschaftsvermögen steuerliches Privatvermögen bleibt. Es sollen keine stillen Reserven aufgebaut werden, die im Falle der Veräußerung der Immobilie(n) oder der Auflösung der Gesellschaft versteuert werden müssten. Denn größter Vorteil des steuerlichen Privatvermögens ist, dass Immobilien nach zehnjähriger Haltedauer grundsätzlich einkommensteuerfrei veräußert werden können.         

Familiengesellschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Die GbR (auch BGB-Gesellschaft) ist die einfachste Form und für die Vermögensverwaltung gut geeignet. Sie entsteht durch Abschluss eines Gesellschaftsvertrages und erfordert für die Gesellschaftsgründung sowie die Anteilsübertragung grundsätzlich keinen Notar und keine Handelsregistereintragung. Allerdings existiert seit 2024 das Gesellschaftsregister, in das die neu gegründete Immobilien-GbR eingetragen werden muss. Nachteil an einer GbR ist, dass alle Gesellschafter persönlich und unbeschränkt haften und deshalb in aller Regel keine Minderjährigen an der Gesellschaft beteiligt werden können.

Familiengesellschaft als Kommanditgesellschaft (KG) oder GmbH & Co. KG

Für größere Immobilienvermögen wird die Kommanditgesellschaft (KG) oder auch die GmbH & Co. KG in der Praxis häufig als besonders geeignete Gestaltungsform angesehen. Bei der KG lässt sich die Haftung einzelner (aber nicht aller) Gesellschafter auf eine sogenannte Hafteinlage begrenzen, was auch die Beteiligung Minderjähriger ermöglicht. Bei der GmbH & Co. KG wird die Haftung auf eine hierfür gegründete Haftungs-GmbH (Komplementär-GmbH) ausgelagert. Die KG-Gründung und die Übertragung von KG-Anteilen bedürfen grundsätzlich keiner notariellen Beurkundung, müssen aber zum Handelsregister eingetragen werden. Bei der Gründung einer GmbH & Co. KG ist wegen der Beteiligung der Komplementär-GmbH eine notarielle Beurkundung erforderlich. Bei Ausgestaltung / Führung von KG und GmbH & Co. KG muss akribisch darauf geachtet werden, dass steuerlich kein Betriebsvermögen entsteht. Es sei denn, es wird bei der GmbH & Co. KG ganz bewusst eine sogenannte „gewerbliche Prägung“ herbeigeführt.   

Familiengesellschaft als Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Neben der GmbH & Co. KG kommt für die Gründung einer vermögensverwaltenden Gesellschaft unter Begründung von steuerlichem Betriebsvermögen klassischerweise die GmbH in Betracht. Hier haften Gesellschafter grundsätzlich nicht mit ihrem vollen Privatvermögen. Die steuerlichen Vor- und Nachteile sind im Einzelnen abzuwägen. Die GmbH kann die geeignete Wahl sein, wenn es darum geht, die Ertragsteuerlast zu reduzieren. Vorteile bieten sich insbesondere dann, wenn die (Miet-)Erträge nicht ausgeschüttet, sondern thesauriert werden, und wenn die Immobilien dauerhaft in der Gesellschaft verbleiben sollen. Dem stehen aber insbesondere die Besteuerung der stillen Reserven bei Veräußerung / Auflösung sowie die Grunderwerbsteuerpflicht der GmbH gegenüber. Darüber hinaus sind Gründung sowie Anteilsübertragungen beurkundungspflichtig und es besteht ein erhöhter Verwaltungsbedarf.   

Gesellschaftsvertrag: Kontrolle, Stimmrechte und Schutz des Immobilienvermögens

Hat man sich für eine Gesellschaftsform entschieden, geht es an die Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages. Die Elterngeneration kann im Rahmen des Gesellschaftsvertrages die Spielregeln vorgeben. Spätere Änderungen bedürfen allerdings grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Gesellschafter. Umso wichtiger ist es, die Interessen, Rechte und Absicherung der Elterngeneration in den Fokus des Gründungsgesellschaftsvertrages zu stellen.

Hierbei muss man sich vor Augen führen, dass das Immobilienvermögen im weiteren Verlauf in die Gesellschaft eingebracht wird und somit derjenige, der die Gesellschaft steuert auch das Gesellschaftsvermögen kontrolliert.

Elementar ist auch, dass die Regelungen im Testament und im Gesellschaftsvertrag aufeinander abgestimmt sind. 

Besonders relevant sind die Geschäftsführung, Stimmrechte bzw. Zustimmungsvorbehalte in der Gesellschafterversammlung, Gewinnbezugsrechte, Vinkulierungsbestimmungen (Beschränkung der Übertragbarkeit von Anteilen), Vorkaufsrechte zugunsten von Mitgesellschaftern/Gesellschaft sowie Eintritts- und Nachfolgeklauseln (wer kann Gesellschafter werden).

Von großer Bedeutung sind auch sogenannte Ausschlussklauseln, mit denen Gesellschafter unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. drohende Insolvenz, Heirat ohne Ehevertrag) aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden können, um das Gesellschaftsvermögen zu schützen („asset protection“).

Einbringung der Immobilie(n) in die Gesellschaft

Nachdem die Familiengesellschaft gegründet ist, müssen die Vermögenswerte (Immobilien), die von der Gesellschaft gesteuert werden sollen, in die Gesellschaft eingebracht werden. Wegen des Immobilienbezuges ist dieser Vertrag immer beurkundungspflichtig.

Auch im Rahmen des Einbringungsvertrages sind die Interessen der Elterngeneration und die Steuerfolgen zu berücksichtigen. In Betracht kommt beispielsweise, dass sich die Elterngeneration einen Nießbrauch – also ein dauerhaftes Nutzungsrecht – an einzelnen oder allen Immobilien vorbehält.

Bei der Gestaltung der Einbringung ist darauf zu achten, inwieweit diese als steuerpflichtige Schenkungen (zwischen den Gründern) einzuordnen sind bzw. wie das verhindert werden kann.

Gesellschaftsanteile an Kinder oder Enkel schenken

Letzter Schritt ist klassischerweise die Schenkung von Gesellschaftsanteilen durch die Gründer an die Kinder/Enkel. Hierdurch werden die Beschenkten indirekt am Gesellschaftsvermögen beteiligt, sodass durch diesen Vorgang die Schenkungsteuerfreibeträge ausgenutzt, aber auch überschritten werden können.

Ein wichtiger Punkt in der steuerlichen Planung ist daher die Vorabbewertung des Gesellschaftsvermögens (Immobilien). Auch eine etwaige Grunderwerbsteuer muss berücksichtigt werden. Bei GbR und KG kann die Anteilsübertragung (auch künftige weitere Übertragungen) ohne notarielle Beurkundung erfolgen.

In rechtlicher Hinsicht ist der Schenkungsvertrag das zentrale Element des Schenkungsvorgangs. Hier müssen beispielsweise etwaige Rückforderungsrechte, Pflichtteilsanrechnungen oder weitere erbrechtliche Folgen geregelt werden. Dies lässt sich ansonsten möglicherweise nicht mehr nachholen. Auch ein Nießbrauch an den Gesellschaftsanteilen kommt in Betracht.

Mit der Eintragung der Übertragung der Gesellschaftsanteile im Handelsregister/Gesellschaftsregister/Transparenzregister ist der Vorgang abgeschlossen.   

Schenkung: Anzeige und Erklärung gegenüber dem Finanzamt

Wichtig ist, die Schenkungen dem zuständigen Schenkungsteuerfinanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Wird diese Frist versäumt, kann eine versuchte Steuerverkürzung bzw. Steuerhinterziehung unterstellt werden. Nach rechtzeitig erfolgter Anzeige wird das Finanzamt zur Abgabe von Schenkungsteuer- und Feststellungserklärungen auffordern.

Durch die Feststellungserklärungen erhält das Finanzamt die relevanten Angaben zur steuerlichen Bewertung des Gesellschaftsvermögens (Immobilien). Bei fachkundiger Beratung werden die Feststellungserklärungen im Wesentlichen bereits im Zuge der Planung der Familiengesellschaft vorbereitet („Vorabbewertung“), um zu eruieren, wie viele Gesellschaftsanteile im Rahmen der Schenkungsteuerfreibeträge steuerfrei übertragen werden können bzw. welche Schenkungsteuer ausgelöst wird.

Fazit

Eine Familiengesellschaft kann insbesondere bei größerem Immobilienvermögen ein wirkungsvolles Instrument der Immobiliennachfolge sein. Sie ermöglicht eine schrittweise Übertragung von Vermögen, hilft dabei, Schenkungsteuerfreibeträge optimal zu nutzen und kann gleichzeitig verhindern, dass Immobilien über Generationen hinweg zersplittern. Welche Gesellschaftsform geeignet ist und wie Gesellschaftsvertrag, Schenkung, Nießbrauch und testamentarische Regelungen optimal aufeinander abgestimmt werden, hängt jedoch immer von der individuellen Vermögens- und Familiensituation ab. Eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Planung bildet daher die Grundlage für eine langfristig erfolgreiche Vermögensnachfolge.

Die Gestaltung einer Familiengesellschaft erfordert das Zusammenspiel von Erb-, Gesellschafts- und Steuerrecht. Unsere Expertinnen und Experten begleiten Sie interdisziplinär – von der Planung über die Vertragsgestaltung bis zur steuerlichen Umsetzung.

Ihr ACCONSIS-Ansprechpartner

Nicolai Utz
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht
Geschäftsführer der ACCONSIS

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Welche Möglichkeiten der Immobilienübertragung grundsätzlich bestehen, haben wir bereits in unserem Beitrag „Wie und wann sollten Immobilien in der Familie übertragen werden?“ erläutert.

Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Familiengesellschaft bei Immobilien

Was ist eine Familiengesellschaft für Immobilien?

Eine Familiengesellschaft ist eine Gesellschaft, in der Immobilienvermögen gebündelt, verwaltet und durch die Weitergabe von Gesellschaftsanteilen innerhalb der Familie übertragen werden kann.

Wann lohnt sich eine Familiengesellschaft?

Sie kann insbesondere bei größerem oder schwer teilbarem Immobilienvermögen sinnvoll sein.

Welche Rechtsform eignet sich?

In Betracht kommen unter anderem GbR, KG, GmbH & Co. KG oder GmbH. Welche Form geeignet ist, hängt von Haftung, Steuerfolgen, Beteiligten und Zielsetzung ab.

Kann die Elterngeneration die Kontrolle behalten?

Ja, über den Gesellschaftsvertrag, Stimmrechte, Geschäftsführung, Zustimmungsvorbehalte und gegebenenfalls Nießbrauchsregelungen.

Muss die Schenkung dem Finanzamt angezeigt werden?

Ja, Schenkungen sind dem zuständigen Schenkungsteuerfinanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen.