Wer das Familienheim seiner Eltern erbt und anschließend selbst darin wohnt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. Doch wie weit reicht diese Befreiung, wenn Wohnhaus, Garten und Zufahrt auf mehreren Flurstücken liegen? Laut aktuellem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) können auch angrenzende Garten- und Wegeflächen zur steuerbefreiten Einheit gehören.
Familienheim und mehrere Flurstücke – das Wichtigste im Überblick
- Auch ein mitgenutztes Garten- oder Wegeflurstück kann Teil des steuerfreien Familienheims sein.
- Entscheidend ist die vom Belegenheitsfinanzamt festgestellte wirtschaftliche Einheit – nicht allein die Flurstücks- oder Grundbuchgrenze.
- Der Grundbesitzwertbescheid bindet das Erbschaftsteuerfinanzamt auch beim Umfang dieser Einheit.
- Wer mit der Abgrenzung nicht einverstanden ist, muss grundsätzlich gegen den Grundbesitzwertbescheid vorgehen. Die 200-m²-Grenze für Kinder und die zehnjährige Selbstnutzungsfrist gelten weiterhin.
Der Streitfall: Familienheim auf mehreren Flurstücken
Ein Sohn hatte von seinem Vater Grundbesitz geerbt. Das Wohnhaus stand auf einem Flurstück. Daneben befanden sich ein als Garten genutztes unbebautes Flurstück und ein Wegegrundstück. Das für die Grundstücksbewertung zuständige Finanzamt hatte diese drei Flurstücke als sogenannte wirtschaftliche Einheit zusammengefasst.
Der festgestellte Grundbesitzwert dieser Einheit betrug rund 1,38 Millionen Euro. Bei der Erbschaftsteuer wollte das Finanzamt jedoch nur den Wert des Flurstücks berücksichtigen, auf dem das Wohnhaus stand. Garten und Weg sollten nicht unter die Steuerbefreiung für das Familienheim fallen.
Der Sohn verlangte dagegen, die gesamte bereits festgestellte wirtschaftliche Einheit in die Steuerbefreiung einzubeziehen. Der BFH gab ihm recht.
Entscheidend ist die wirtschaftliche Einheit
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 17. Juni 2026, II R 27/23, eine für Grundstückseigentümer wichtige Entscheidung getroffen. Nach Auffassung des BFH ist der Grundstücksbegriff in der Befreiungsvorschrift für Familienheime nach dem Bewertungsgesetz zu bestimmen. Maßgeblich ist daher die wirtschaftliche Einheit, deren Wert das zuständige Belegenheitsfinanzamt – also das Finanzamt am Ort des Grundbesitzes – im Grundbesitzwertbescheid festgestellt hat.
Eine solche wirtschaftliche Einheit kann mehrere Flurstücke umfassen. Dabei kommt es insbesondere auf die tatsächliche Nutzung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Flächen an.
Werden ein Gartengrundstück und eine Zufahrt dauerhaft zusammen mit dem Wohnhaus genutzt, können sie daher Teil derselben wirtschaftlichen Einheit sein. Voraussetzung ist, dass dieser Zusammenhang auch nach außen erkennbar ist.
Die Eintragungen im Grundbuch oder die Flurstücksgrenzen sind dagegen nicht allein entscheidend. Zivilrechtlich getrennte Grundstücke können bewertungsrechtlich eine Einheit bilden. Umgekehrt können Flächen, die im Grundbuch zu einem Grundstück vereinigt sind, steuerlich verschiedenen wirtschaftlichen Einheiten angehören.
Der Grundbesitzwertbescheid ist bindend
Besonders praxisrelevant ist eine weitere Aussage des BFH: Der Grundbesitzwertbescheid bindet das Erbschaftsteuerfinanzamt nicht nur hinsichtlich des Grundstückswerts. Die Bindungswirkung erstreckt sich auch darauf, welche Flächen zu der wirtschaftlichen Einheit gehören.
Damit sind zwei Verfahren voneinander zu unterscheiden:
- Das Belegenheitsfinanzamt stellt den Grundbesitzwert und den Umfang der wirtschaftlichen Einheit fest.
- Das Erbschaftsteuerfinanzamt entscheidet anschließend, ob die Voraussetzungen der Steuerbefreiung für das Familienheim erfüllt sind.
Ist bereits die wirtschaftliche Einheit im Grundbesitzwertbescheid falsch oder zu eng abgegrenzt, muss grundsätzlich gegen diesen Bescheid Einspruch eingelegt werden. Im späteren Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid lässt sich die Abgrenzung regelmäßig nicht mehr nachholen.
Grundstückseigentümer und Erben sollten deshalb nicht nur den Erbschaftsteuerbescheid prüfen. Ebenso wichtig ist die Kontrolle des vorgeschalteten Feststellungsbescheids.
Einen Überblick über die allgemeinen Voraussetzungen der Familienheimbefreiung bietet unser Beitrag ‚Immobilien und Erbschaftsteuer: Worauf Sie achten sollten und welche Befreiungen möglich sind‘.
Welche Flächen nicht automatisch steuerfrei sind
Das Urteil bedeutet nicht, dass jedes benachbarte Grundstück steuerfrei wird. Entscheidend bleibt, ob die Flächen nach den Regeln des Bewertungsgesetzes eine wirtschaftliche Einheit bilden.
Eine unbebaute Fläche muss tatsächlich mit dem Familienheim zusammen genutzt werden. Eine bloße räumliche Nähe reicht nicht aus. Auch die grundbuchrechtliche Zusammenfassung verschiedener Flächen führt für sich genommen noch nicht zur Steuerbefreiung.
Grundstückseigentümer können den Umfang des begünstigten Familienheims daher nicht beliebig durch eine Vereinigung von Grundstücken im Grundbuch beeinflussen. Maßgeblich bleiben die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse.
Die Wohnflächenbegrenzung bleibt bestehen
Auch die weiteren Voraussetzungen der Familienheimbefreiung gelten unverändert. Beim Erwerb von Todes wegen durch Kinder ist die Begünstigung auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt.
Im entschiedenen Fall hatte die vom Erblasser bewohnte Wohnung eine Fläche von 235 Quadratmetern. Deshalb waren nur 200/235 des Werts der wirtschaftlichen Einheit steuerfrei.
Durch die Einbeziehung des Gartens und des Wegegrundstücks erhöhte sich der begünstigte Wert dennoch erheblich: Das Finanzamt hatte zunächst nur rund 521.000 Euro steuerfrei gestellt. Nach der Entscheidung des BFH waren rund 1,17 Millionen Euro begünstigt.
Vorsicht während der zehnjährigen Behaltensfrist
Die Einbeziehung zusätzlicher Flächen hat auch Folgen für die Zeit nach dem Erbfall. Die Familienheimbefreiung setzt grundsätzlich voraus, dass der Erwerber das Familienheim zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken nutzt.
Wichtig zu wissen: Gehört ein Gartengrundstück zur steuerbefreiten wirtschaftlichen Einheit, ist es Teil des begünstigten Familienheims. Wird diese Fläche innerhalb des Zehnjahreszeitraums abgeteilt und an einen Dritten übertragen, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen.
Vor der Teilung, Veräußerung oder anderweitigen Bebauung begünstigter Flächen sollte deshalb geprüft werden, ob eine Nachversteuerung droht. Das gilt auch dann, wenn das Wohnhaus weiterhin selbst genutzt wird.
Noch keine Veröffentlichung durch die Finanzverwaltung
Derzeit (Stand 31. August 2026) hat die Finanzverwaltung noch nicht angekündigt, die Entscheidung im Bundessteuerblatt Teil II zu veröffentlichen. Daher ist aktuell noch nicht klar, ob die Finanzverwaltung dieses Urteil grundsätzlich über den entschiedenen Einzelfall hinaus anwenden wird.
Bis zu einer entsprechenden Äußerung kann es in der Praxis vorkommen, dass Finanzämter zunächst an ihrer bisherigen Auffassung festhalten oder eine Abstimmung innerhalb der Finanzverwaltung abwarten. Betroffene sollten offene Bescheide deshalb rechtzeitig prüfen und gegebenenfalls unter Hinweis auf das BFH-Urteil Einspruch einlegen.
Bereits bestandskräftige Bescheide werden durch ein neues Urteil dagegen grundsätzlich nicht automatisch wieder geändert. Ob eine Korrektur noch möglich ist, hängt vom jeweiligen Verfahrensstand und insbesondere von der Änderbarkeit des Grundbesitzwertbescheids ab.
Checkliste: Was Eigentümer und Erben jetzt beachten sollten
Das Urteil ist besonders relevant, wenn ein Familienheimen aus mehreren Flurstücken besteht. Typische Fälle sind Wohnhäuser mit einem gesonderten Garten-, Zufahrts-, Hof- oder Garagengrundstück.
Eigentümer und künftige Erben sollten daher:
- die tatsächliche Nutzung aller Flurstücke nachvollziehbar dokumentieren,
- Grundbuch, Liegenschaftskarte und Grundstücksbewertung gemeinsam prüfen,
- den Umfang der wirtschaftlichen Einheit bereits im Feststellungsverfahren beachten,
- Grundbesitzwert- und Erbschaftsteuerbescheid aufeinander abstimmen,
- offene Einspruchsfristen im Blick behalten und
- während der zehnjährigen Selbstnutzungsfrist keine begünstigten Flächen ohne vorherige Prüfung abtrennen, veräußern oder umnutzen.
Fazit: Das Familienheim kann mehrere Flurstücke umfassen
Der BFH stellt klar: Das steuerbegünstigte Familienheim endet nicht zwingend an der Grenze des bebauten Flurstücks. Auch mitgenutzte Garten- und Wegeflächen können von der Erbschaftsteuer befreit sein, wenn sie Teil derselben bewertungsrechtlichen wirtschaftlichen Einheit sind.
Die Entscheidung kann die steuerliche Begünstigung in geeigneten Fällen erheblich erweitern. Gleichzeitig gewinnt die Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit im Grundbesitzwertbescheid weiter an Bedeutung. Eine sorgfältige Prüfung muss deshalb frühzeitig erfolgen und darf nicht erst beim späteren Erbschaftsteuerbescheid beginnen.
Sie haben Fragen?
Sie haben ein Familienheim geerbt, das aus mehreren Flurstücken besteht, oder bereits einen Grundbesitzwert- beziehungsweise Erbschaftsteuerbescheid erhalten? Sprechen Sie mit mir darüber, welche Flächen zur wirtschaftlichen Einheit gehören und welcher Bescheid gegebenenfalls fristgerecht geprüft werden muss.
Ihr ACCONSIS-Ansprechpartner
Andreas Hopfgartner
Steuerberater
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FAQ: Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Familienheimbefreiung bei mehreren Flurstücken
Gehört ein Garten zum steuerfreien Familienheim?
Ja, ein Garten kann zur Steuerbefreiung gehören. Voraussetzung ist, dass er gemeinsam mit dem Wohnhaus genutzt wird und das Belegenheitsfinanzamt ihn als Teil derselben wirtschaftlichen Einheit festgestellt hat. Die bloße räumliche Nähe reicht nicht aus.
Können mehrere Flurstücke ein steuerfreies Familienheim bilden?
Ja. Nach dem BFH-Urteil II R 27/23 können ein bebautes Flurstück sowie mitgenutzte Garten- und Wegeflurstücke gemeinsam das begünstigte Grundstück bilden. Die Grundbuch- oder Flurstücksgrenzen sind dafür nicht allein entscheidend.
Was bedeutet ‚wirtschaftliche Einheit‘ bei der Erbschaftsteuer?
Eine wirtschaftliche Einheit fasst Flächen zusammen, die nach ihrer tatsächlichen Nutzung, Zweckbestimmung und wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit als Einheit anzusehen sind. Über ihren Umfang entscheidet das Belegenheitsfinanzamt im Grundbesitzwertbescheid.
Warum ist der Grundbesitzwertbescheid so wichtig?
Der Grundbesitzwertbescheid legt nicht nur den Wert der Immobilie fest. Er bestimmt auch verbindlich, welche Flächen zur wirtschaftlichen Einheit gehören. Diese Feststellung bindet anschließend das Erbschaftsteuerfinanzamt.
Gegen welchen Bescheid muss Einspruch eingelegt werden?
Geht es um den Wert oder den Umfang der wirtschaftlichen Einheit, muss grundsätzlich der Grundbesitzwertbescheid angegriffen werden. Ist die Einheit richtig festgestellt, wird aber bei der Steuerbefreiung nicht vollständig berücksichtigt, betrifft der Einwand den Erbschaftsteuerbescheid. Einspruchsfristen sind für jeden Bescheid gesondert zu prüfen.
Gilt die 200-m²-Grenze auch für Garten und Zufahrt?
Die Grenze von 200 m² betrifft die Wohnfläche beim Erwerb durch Kinder, nicht die Größe von Garten oder Zufahrt. Ist die Wohnung größer, wird der begünstigte Wert der gesamten wirtschaftlichen Einheit anteilig gekürzt. Im Urteilsfall waren 200/235 des Werts steuerfrei.
Was passiert, wenn ein begünstigtes Gartenflurstück später verkauft wird?
Wird ein zum steuerbefreiten Familienheim gehörendes Gartenflurstück innerhalb der zehnjährigen Selbstnutzungsfrist abgeteilt und auf einen Dritten übertragen, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen. Vor Teilung oder Verkauf sollte deshalb geprüft werden, welche Flächen ursprünglich begünstigt waren.
Gilt das Urteil automatisch für bestandskräftige Bescheide?
Nein. Ein neues Urteil führt grundsätzlich nicht automatisch zur Änderung bestandskräftiger Bescheide. Ob eine Korrektur noch möglich ist, hängt vom Verfahrensstand und von den einschlägigen Änderungsvorschriften ab.
