Gebäudesanierung und Steuer: Was Eigentümer bei der Steuererklärung beachten sollten.

Erhaltungsaufwand oder Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten? Für Immobilieneigentümer und Vermieter ist diese Abgrenzung von großer praktischer Bedeutung. In einem neuen Schreiben ersetzt das Bundesfinanzministerium die bisherige Verwaltungsauffassung zur Abgrenzung. Der Beitrag zeigt, welche steuerlichen Risiken und Gestaltungsspielräume sich für Immobilieneigentümer daraus ergeben.

Neue BMF-Regelungen 2026: Worum es für Eigentümer jetzt geht

Das Bundesfinanzministerium hat am 26.01.2026 ein neues Schreiben veröffentlicht, das die bisherige Verwaltungsauffassung (insbesondere das alte Schreiben aus 2003) zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar) und Anschaffungs-/ Herstellungskosten (nur über die Abschreibung abziehbar) bei Gebäuden ersetzt. Im Grundsatz geht es um die Frage, wie können Gebäudeinstandsetzungs- oder Modernisierungskosten im Rahmen der Einkommensteuer (z. B. bei Vermietungseinkünften) in Abzug gebracht werden und wie erfolgt die Abgrenzung.

„Sanierung in Raten“ bei Immobilien: Steuerliche Risiken bei gestaffelten Renovierungen

Wenn ein Gebäude nicht in einem Zug, sondern „stückweise“ über mehrere Jahre modernisiert wurde, kann das Finanzamt eine einheitliche „Sanierung in Raten“ annehmen – mit der Folge, dass aus eigentlich abziehbaren Renovierungen am Ende Anschaffungs-/Herstellungskosten werden (also Abschreibung statt Sofortabzug). Nach der älteren Verwaltungsauffassung galt dabei ein Fünfjahreszeitraum.

Verkürzter Betrachtungszeitraum: 3 statt 5 Jahre

Das neue Schreiben knüpft die Vermutung regelmäßig nur noch an einen Dreijahreszeitraum. Praktisch heißt das: Wenn Sie innerhalb von drei Jahren nach und nach modernisieren, steigt das Risiko, dass das Finanzamt das „Gesamtpaket“ als (teilweise) Anschaffungs- / Herstellungskosten bewertet, und somit ein Sofortabzug der Kosten ausscheidet.

Praxisbeispiel

Sie modernisieren ein Mehrfamilienhaus auf mehrere Jahre verteilt: im ersten Jahr die Heizung, im zweiten Jahr die Bäder und im dritten Jahr Fenster/Elektrik. Auch wenn jede Maßnahme einzeln für sich genommen keine Prüfung der Standardhebung auslöst, kann das Finanzamt das Bündel der Maßnahmen in Summe als „Sanierung in Raten“ sehen – und nicht als laufenden Erhaltungsaufwand.

15 %-Regel: Wann Renovierungskosten zu Herstellungskosten werden

Viele Eigentümer kennen die Faustformel: Wenn in den ersten drei Jahren nach einem Kauf mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten in eine Instandsetzung/Modernisierung investiert werden, erfolgt eine gesetzliche Umqualifizierung dieser Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten (kein Sofortabzug).

Verschärfte Auslegung durch Finanzverwaltung und Rechtsprechung

Die Finanzverwaltung regelt diese Vorschrift unter Berücksichtigung von zahlreichen Urteilen der höchstrichterlichen Rechtsprechung jetzt wesentlich ausführlicher – und macht klar, dass die Reichweite in der Praxis oft größer ist als gedacht:

• Taggenauer 3-Jahreszeitraum: Es kommt für den Beginn sehr genau auf den Zeitpunkt des Übergangs des wirtschaftlichen Eigentums (regelmäßig Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) an.
• Entscheidend sind erbrachte Bauleistungen: Es muss bis zum Ende der dreijährigen Frist nicht alles fertig, bezahlt oder abgerechnet sein – relevant ist, was bis dahin tatsächlich geleistet wurde (notfalls durch Schätzung).
• Schönheitsreparaturen zählen mit: Hierzu gehören z. B. das Streichen der Wände, der Böden oder das Tapezieren – auch wenn das häufig als „harmlos“ empfunden wird.
• Nicht alles zählt mit: Bestimmte Aufwendungen sollen ausdrücklich nicht in die 15 %-Berechnung einbezogen werden, z. B. Mieterabfindungen oder typische jährlich übliche Kleinarbeiten (je nach Einzelfall).

Praxisbeispiele

• Sie renovieren innerhalb der ersten drei Jahre Bäder, Elektrik und Böden, streichen alles neu und tauschen Türen. Auch wenn viel davon nur „Optik“ ist, kann gerade diese Optik (Schönheitsreparaturen) beim 15 %-Test mitrechnen – und dies kann den Sofortabzug kippen.
• Sie zahlen einem Mieter eine Abfindung, damit er auszieht, und sanieren danach. Die Abfindung soll nicht Teil der 15 %-Berechnung sein – aber die übrigen Baukosten können trotzdem in die Grenze einfließen.

„Betriebsbereiter Zustand“: Wann Umbaukosten steuerlich als Anschaffungskosten gelten

Nach dem Erwerb einer Immobilie werden häufig Umbauten vorgenommen – mit der Erwartung, dass diese sofort steuerlich abziehbar sind.

Stärkere Gewichtung nach Nutzungsabsicht

Das Bundesfinanzministerium arbeitet stärker heraus, dass es nicht nur um „objektiv nutzbar“ geht, sondern auch um „subjektiv funktionstüchtig“ – also: passt das Objekt zu dem, wofür Sie es anschaffen?

Typische Konsequenz: Wenn das Gebäude für Ihre geplante Nutzung erst passend gemacht werden muss, können diese Kosten als Anschaffungskosten gelten (also Teil des Kaufaufwands, nicht sofort abziehbar).

Praxisbeispiele

• Die Elektroinstallation reicht für Wohnzwecke, aber nicht für den geplanten Betrieb eines Büros → Anpassungen können als Anschaffungskosten behandelt werden.
• Umbau einer Einheit von Büronutzung zur Zahnarztpraxis → die Kosten des Umbaus werden als Anschaffungskosten gewertet, weil sie die „Nutzbarkeit für den Zweck“ erst herstellen.

„Standardhebung“ bei Wohngebäuden: Wann Modernisierungskosten nicht sofort abziehbar sind

Die bekannte Regelung, wonach Maßnahmen dann in die Prüfung einer Standardhebung einbezogen werden, wenn mindestens drei der vier Kernbereiche Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster modernisiert / instandgesetzt werden, bleibt im Kern erhalten. Hebt sich der Standard in mindestens drei der vier Kernbereiche, lässt die Finanzverwaltung nach wie vor keinen Sofortabzug der Kosten zu.

Mehr Planungssicherheit durch modernere Beispiele und klarere Abgrenzungen

Die bisherige Systematik bleibt bestehen. Neu bzw. etwas klarer geregelt ist weniger das Grundschema, sondern:

• Grundsatz mittlerer Standard: Sofern bei den vier Kernbereichen nicht ausnahmsweise Anhaltspunkte für einen sehr einfachen oder besonders anspruchsvollen Standard bestehen, geht die Finanzverwaltung im Regelfall von einem mittleren Standard aus.
• Modernere Einordnung: z. B. Smart-Home, Marmorfliesen im Bad mit digitalen Armaturen, Austausch von Isolierglasfenstern durch tönbare Verglasungen als Indiz für besonders anspruchsvollen Standard.
• Klarere Abgrenzung eines sehr einfachen Standards: Dieser liegt nur vor, sofern die Ausstattung deutlich erkennbar veraltet ist (z. B. keine Belüftung, Beheizung, fehlendes Handwaschbecken im Bad, einfachverglaste Fenster, ausschließlich ein- bis zweiphasige Elektroleitungen und geringe Zahl an Steckdosen)
• Andere Modernisierungen außerhalb der vier Kernbereiche bleiben bei der Prüfung einer Standardhebung außer Betracht. Dies betrifft z. B. die Anbringung einer Wärmedämmung oder die Instandsetzung des Bodens.

Wann Sie vor einer Sanierung steuerlichen Rat einholen sollten

Eine steuerliche Prüfung vor Beginn der Maßnahmen ist insbesondere in folgenden Fällen empfehlenswert:

1. Sie planen innerhalb von 3 Jahren nach einem Kauf größere Renovierungen.
2. Sie sanieren stückweise über mehrere Jahre.
3. Sie ändern die Nutzung oder machen das Objekt erst „zwecktauglich“.
4. Sie modernisieren in mehreren der vier Kernbereiche (Heizung/Sanitär/Elektro/Fenster).

Fazit: Frühzeitige steuerliche Planung vermeidet Nachteile

Das neue Schreiben der Finanzverwaltung aus 2026 führt weniger zu komplett neuen Grundregeln, aber es definiert einige Abgrenzungsthemen etwas klarer und berücksichtigt teils auch die oft notwendigen Aufwendungen von energetischen Sanierungen aus steuerlicher Sicht stärker. Dennoch wird es in der Praxis oftmals zu Abgrenzungsproblemen kommen. Damit schon ab der Planung der optimale steuerliche Weg eingeschlagen wird, empfehlen wir, bereits vor Beginn der Maßnahmen die steuerliche Strukturierung zu klären.

Sprechen Sie uns gerne an – wir beraten Sie bei der steueroptimalen Planung von Sanierungsmaßnahmen.