Grunderwerbsteuer ab 2027? Familienmodelle jetzt planen

Ab dem 01.01.2027 könnte sich die grunderwerbsteuerliche Behandlung von Immobilienübertragungen innerhalb von Familien-Personengesellschaften grundlegend ändern. Hintergrund ist die befristete Übergangsregelung im Zusammenhang mit dem MoPeG (Modernisierung des Personengesellschaftsrechts). Fällt diese Regelung weg, droht in vielen bisher steuerfreien Konstellationen eine Grunderwerbsteuerpflicht.

Grunderwerbsteuer: Wofür es heute noch echte Steuerbefreiungen gibt

Die Grunderwerbsteuer fällt in Deutschland grundsätzlich an, wenn ein Grundstück den Eigentümer wechselt oder wenn bestimmte Beteiligungsänderungen bei grundbesitzenden Gesellschaften erfolgen. In vielen Bundesländern ist das ein erheblicher Kostenfaktor.

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht jedoch Steuerbefreiungen vor, die typische Lebens- und Familienfälle entlasten.

• Besonders wichtig sind die personenbezogenen Befreiungen: Sie setzen eine persönliche Beziehung zwischen Erwerber und Veräußerer voraus – etwa eine Ehe bzw. Lebenspartnerschaft oder eine Verwandtschaft in gerader Linie. Genau deshalb kann beispielsweise eine GmbH entsprechende Befreiungen nicht nutzen: Eine Kapitalgesellschaft kann weder verheiratet noch verwandt sein.
• Bei Personengesellschaften (z. B. GbR, KG) war das bislang praxistauglicher: Obwohl sie im grunderwerbsteuerlichen Sinne als eigenständige Rechtsträger auftreten, wurden bei grundsätzlich grunderwerbsteuerrelevanten Vorgängen die persönlichen Eigenschaften der Gesellschafter (z. B. Verwandtschaft) anteilig berücksichtigt.

Beispiel für Gewerbesteuerbefreiung: Einbringung in eine Familien-KG

Der Vater ist alleiniger Grundstückseigentümer und möchte das Grundstück zur Strukturierung der vorweggenommenen Erbfolge zunächst in eine Familien-KG einbringen, an der er zu 80 % und seine beiden Kinder jeweils zu 10 % beteiligt sind. Dieser Vorgang ist grundsätzlich für die Grunderwerbsteuer relevant, da der Eigentümer des Grundstücks wechselt.

Da der Vater bereits Grundstückseigentümer war, ist der Erwerb diesbezüglich zu 80 % befreit. Zudem ist der Erwerb hinsichtlich der jeweiligen 10%igen Beteiligung der Kinder ebenfalls befreit, da sie mit dem Vater in gerader Linie verwandt sind.

Für die Einbringung fällt somit insgesamt keine Grunderwerbsteuer an. Schenkungsteuerliche Aspekte werden hier bewusst nicht betrachtet.

Wichtig: Diese Systematik steht ab 2027 auf der Kippe.

MoPeG und Grunderwerbsteuer: Warum das Gesamthandsprinzip entscheidend ist

Mit Inkrafttreten des MoPeG (Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) zum 01.01.2024 wurde zivilrechtlich das sogenannte Gesamthandsprinzip abgeschafft. Daher gilt nun: das Vermögen gehört der Gesellschaft, nicht „den Gesellschaftern zur gesamten Hand“. Somit drohte ab 2024 – wie bei Kapitalgesellschaften – eine strikte Trennung der Vermögenssphären zwischen Personengesellschaft und Gesellschaftern auch für grunderwerbsteuerliche Zwecke.

Damit entsteht folgendes Problem: Wenn das Recht konsequent auf die Gesellschaft als eigene Person abstellt, lässt sich „Ehe bzw. Verwandtschaft“ nicht mehr ohne Weiteres zurechnen.

Genau diese Zurechnung war aber in vielen Fallgruppen das Fundament dafür, dass familieninterne Vorgänge über eine Personengesellschaft ganz oder teilweise grunderwerbsteuerfrei bleiben konnten.

Übergangsregelung bis 31.12.2026 – „Status quo auf Zeit“

Um diesen Systembruch nicht sofort eintreten zu lassen, wurde § 24 GrEStG eingeführt. Danach werden rechtsfähige Personengesellschaften (z. B. GbR, KG) für Zwecke der Grunderwerbsteuer als Gesamthand fingiert – und das befristet für drei Jahre.

Der Gesetzgeber wollte damit ausdrücklich erreichen, dass die bisherigen Grundsätze zur Anwendung der Steuerbefreiungen auf Personengesellschaften vorerst fortgelten. Gleichzeitig ist das Ende dieser Übergangsvorschrift eingebaut worden:

Die Regelung wird mit Wirkung ab 01.01.2027 aufgehoben.

Grunderwerbsteuer 2027: Welche Risiken bestehen konkret?

Sollte die Übergangsregelung ersatzlos auslaufen, hätte dies voraussichtlich folgende Auswirkungen:

• Bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen zwischen Familienmitgliedern unter Beteiligung einer Personengesellschaft wären nicht mehr personenbezogen steuerbefreit.
• Bestimmte Grundstücksübertragungen von einer Familiengesellschaft auf ein Familienmitglied (oder umgekehrt) könnten grunderwerbsteuerpflichtig werden.
• Auch Umstrukturierungen innerhalb von Familien-KGs oder GbRs könnten betroffen sein.

Entscheidend wäre dann allein die rechtliche Stellung der Personengesellschaft als eigenständige Erwerberin oder Veräußerin. Die familiäre Beziehung der Gesellschafter wäre grunderwerbsteuerlich unbeachtlich.

Nicht im selben Maß betroffen ist die Steuerbefreiung für Vorgänge, die der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterliegen. Diese knüpft nicht an das Gesamthandsprinzip an.

Deshalb: Immobilienübertragungen jetzt frühzeitig planen

Viele Immobilienstrukturen in vermögenden Familien nutzen Personengesellschaften zur Bündelung und Steuerung des Vermögens. Wenn in den kommenden Jahren geplant ist:

• Immobilien von Familienmitgliedern auf eine Familiengesellschaft zu übertragen,
• Immobilien aus einer Familiengesellschaft herauszulösen,
• Beteiligungsverhältnisse neu zu ordnen,
• oder Nachfolgegestaltungen umzusetzen,

sollte geprüft werden, ob eine Umsetzung vor dem 31.12.2026 steuerlich vorteilhaft sein kann. Kurzfristige Maßnahmen zum Jahresende 2026 bergen erfahrungsgemäß erhebliche Umsetzungsrisiken.

Fazit: Grunderwerbsteuer bei Familiengesellschaften jetzt strategisch prüfen

Die Übergangsregelung des § 24 GrEStG verschafft derzeit noch Planungssicherheit.
Ab 2027 ist die Rechtslage offen.

Für Familien-Personengesellschaften mit Immobilienvermögen kann daher bereits jetzt strukturierter Prüfungsbedarf bestehen. Eine frühzeitige Analyse ermöglicht:

• steuerliche Risiken zu quantifizieren,
• Handlungsoptionen zu vergleichen,
• gesellschaftsrechtliche und erbrechtliche Aspekte einzubeziehen,
• Umsetzungen rechtzeitig vorzubereiten.

Wir beraten regelmäßig bei der steuerlichen, gesellschaftsrechtlichen und erbrechtlichen Strukturierung von Familiengesellschaften mit Immobilienvermögen. Lassen Sie frühzeitig prüfen, ob in Ihrem konkreten Fall Handlungsbedarf besteht. Melden Sie sich bei uns!