Immobilienvermögen aufzubauen, ist das eine. Es sinnvoll zu verwalten und (steuerlich sinnvoll) auf die nächste Generation zu übertragen, das andere. Denn gerade bei sehr werthaltigen Objekten oder größeren Immobilienbeständen kann eine „planlose“ Übertragung rechtliche und finanzielle Risiken mit sich bringen. Um das zu vermeiden, bietet sich eine Familiengesellschaft an.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Familienpool / eine Familiengesellschaft?
Ältere Generation behält mit Familienpool die Kontrolle
Gewinne aus dem Familienpool: Optimierung der Einkommensteuer?
Wie gründet man einen Familienpool / eine Familiengesellschaft für Immobilien?
Beliebte Rechtsformen für Familienpools/Familiengesellschaften: GbR, KG und GmbH
Aktuelle Rechtsprechung: BFH zur Steuerbefreiung von Familienheimen im Familienpool
Gestaltungsmöglichkeiten der Familiengesellschaft aktiv nutzen
Was ist ein Familienpool / eine Familiengesellschaft?
Der Begriff Familienpool bzw. Familiengesellschaft ist gesetzlich nicht definiert, steht aber für vermögensverwaltende Gesellschaften, in denen eine Familie meist generationenübergreifend größere Vermögenswerte (z. B. Immobilien, Wertpapiere) bündelt und verwaltet.
Richtig gestaltet, dient ein solcher Pool bzw. eine solche Gesellschaft dazu, Vermögen zu bündeln, seine Verwaltung und seine Übertragung z. B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zu erleichtern.
Wichtigstes Ziel des Familienpools / der Familiengesellschaft: (steuer-)optimierte Vermögensübertragung
Der wichtigste Grund, eine Familiengesellschaft / einen Familienpool zu gründen, ist, Vermögen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge (steuer-)effizient auf die nächste Generation zu übertragen.
Dabei spart ein Familienpool bzw. eine Familiengesellschaft nicht automatisch Steuern: Die Gründung einer solchen Gesellschaft ist „nur“ die rechtliche Basis, Steuervorteile möglichst leicht und effizient nutzen zu können. Ein Familienpool macht es möglich, (Immobilien-)Vermögen schrittweise und unter klaren Regeln mittelbar beispielsweise auf Kinder oder Enkel zu übertragen: Statt Immobilien direkt auf Kinder oder Enkel als Eigentümergemeinschaft z. B. mittels Schenkung oder Erbschaft zu übertragen, werden
- Immobilien zunächst in einen Familienpool übertragen und
- im Anschluss bestimmte Gesellschaftsanteile an Kinder und/oder Enkel verschenkt oder vererbt.
So ist es möglich, gesetzliche Erbschaftsteuerfreibeträge bzw. Schenkungsteuerfreibeträge der Kinder und/oder Enkel sehr individuell, kontrolliert und im vollen Umfang zu nutzen.
Hinweis: Steuerlich gelten für die Übertragung von Gesellschaftsanteilen eines Familienpools für Ehepartner, Kinder und Enkel im Hinblick auf Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer die gleichen Steuerfreibeträge wie bei einer direkten Übertragung von Immobilieneigentum ohne Familiengesellschaft.
Ältere Generation behält mit Familienpool die Kontrolle
Gleichzeitig ist es – anders als im Falle der direkten Eigentumsübertragung ohne Familienpool/Familiengesellschaft – möglich, dass die ältere Generation über Stimmrechte, Geschäftsführung und andere vertragliche Regelungen im Gesellschaftsvertrag des Familienpools weiterhin (herrschenden) Einfluss auf das Vermögen behält. Vor allem bei minderjährigen Kindern und/oder geschäftsunerfahrenen volljährigen Kindern ist das oft rechtlich sinnvoll und notwendig.
Gerade wenn die Übertragung von Vermögen aus steuerlichen Gründen auf Minderjährige oder junge Erwachsene erfolgen soll, ist die Gründung eines Familienpools sinnvoll, um Steuervorteile nutzen zu können, gleichzeitig aber der älteren Generation noch Verantwortung und Kontrolle zu ermöglichen.
Gewinne aus dem Familienpool: Optimierung der Einkommensteuer?
Neben erbschaft- und schenkungsteuerrechtlichen Vorteilen kann ein Familienpool auch zur Einkommensteuer-Optimierung bei einzelnen Gesellschaftern dienen.
Über individuelle Regelungen der Gewinnverteilung ist es möglich, einkommensteuerrelevante Einkommensgrenzen (Progression!) optimal zu gestalten und eine höhere Einkommensteuerbelastung zu vermeiden.
Wie gründet man einen Familienpool / eine Familiengesellschaft für Immobilien?
Die Gründung eines Familienpools geschieht klassischerweise in drei Schritten:
- Gründung einer Gesellschaft. In der Regel greift man für vermögensverwaltende Gesellschaften auf die Rechtsformen einer Personengesellschaft (GbR, KG – dazu unten mehr) zurück. In Betracht kommt aber auch die Ausgestaltung als Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH). Im Gesellschaftsvertrag werden Rechte und Pflichten der Gesellschafter klar definiert. Abhängig ist die Definition der Rollen vor allem von der gewählten Gesellschaftsform, vom Alter der Beteiligten und dem Einfluss, den einzelne Personen haben sollen. Üblicherweise wird die Gesellschaft zunächst nur von einzelnen Beteiligten (z. B. den Eltern) gegründet und anschließend (siehe Schritt 3) werden Gesellschaftsanteile an weitere Familienmitglieder übertragen.
- Einbringen der Immobilien in die Gesellschaft. Ist die Gesellschaft gegründet, wird das Eigentum an den Immobilien auf die Gesellschaft übertragen, das Immobilienvermögen wird also in die Gesellschaft „eingebracht“. Die Gesellschafter sind anteilige Inhaber der Gesellschaft (und somit indirekt auch des Gesellschaftsvermögens), aber nicht direkte Miteigentümer der Immobilien.
- Schenkung von Gesellschaftsanteilen. Ist die Gesellschaft gegründet und sind die Immobilien in die Gesellschaft eingebracht, können anschließend Anteile an der Gesellschaft auf Kinder/Enkel übertragen werden. Somit werden diese Mitgesellschafter und indirekt anteilig am Gesellschaftsvermögen beteiligt. Ob/Inwieweit hierbei Schenkung-/Erbschaftsteuer ausgelöst wird, hängt davon ab, ob der Wert der übertragenen Anteile den Wert des individuellen Schenkung-/Erbschaftsteuerfreibetrags übersteigt oder nicht.
Beliebte Rechtsformen für Familienpools/ Familiengesellschaften: GbR, KG und GmbH
Für Familienpools eignen sich vor allem drei Gesellschaftsformen besonders gut: Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Kommanditgesellschaft (KG) und die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH).
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Die GbR hat den geringsten Kosten- und Verwaltungsaufwand unter den Gesellschaften und ist sehr flexibel in der Gestaltung, kann also sehr genau auf die individuellen Verhältnisse zugeschnitten werden. Ein Nachteil der GbR ist die unbeschränkte persönliche Haftung aller Gesellschafter, was die Beteiligung von Minderjährigen rechtlich kompliziert bzw. oftmals unmöglich macht.
Kommanditgesellschaft (KG)
Auch bei der KG ist der Gründungs- und Verwaltungsaufwand vor allem im Vergleich zu einer GmbH verhältnismäßig gering. Der Vorteil der KG gegenüber der GbR besteht außerdem darin, dass bestimmte Gesellschafter (Kommanditisten) anders als die Komplementäre nicht persönlich mit dem gesamten Privatvermögen, sondern nur beschränkt auf bestimmte Haftsummen haften. Aufgrund dieser Haftungsbeschränkung für einzelne Gesellschafter können Minderjährige an einer KG beteiligt werden. In der Sonderform der GmbH & Co. KG lässt sich die Haftung sogar für alle Gesellschafter beschränken. Allerdings muss hierbei eine gesonderte GmbH in das Konstrukt miteinbezogen (gegründet) werden.
Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
Die GmbH bringt als Kapitalgesellschaft einen erhöhten Gründungs- und Verwaltungsaufwand mit sich. Ein Vorteil ist die beschränkte Haftung aller Gesellschafter. Die GmbH kann die geeignete Wahl sein, wenn es darum geht, die Ertragsteuerlast zu reduzieren. Vorteile bieten sich insbesondere, wenn die Erträge nicht ausgeschüttet, sondern thesauriert werden und die Immobilien dauerhaft in der Gesellschaft verbleiben sollen. Nachteile der GmbH sind die Besteuerung der stillen Reserven bei Veräußerung/Auflösung sowie die Grunderwerbsteuerpflicht.
Welche Rechtsform am besten geeignet ist – und die Frage nach der optimalen gesellschafts- und steuerrechtlichen Gestaltung –, hängt stark von der konkreten familiären Situation ab, also z. B. vom Alter der Eltern und Kinder oder Enkelkinder.
Vorteile des Familienpools
Der wesentliche Vorteil eines Familienpools liegt nicht unmittelbar in einer Steuerersparnis, sondern darin, dass sich Eigentumsübertragung, Kontrolle und Verwaltung der Immobilien voneinander trennen lassen.
Zu den wichtigsten Vorteilen zählen deswegen u. a.:
- Der Familienpool ermöglicht eine schrittweise und präzise Vermögensübertragung von Immobilienvermögen im steuerlich optimalen Umfang.
- Der Gesellschaftsvertrag ermöglicht, zu definieren, wer die Geschäfte führt, welche Entscheidungen die Zustimmung einzelner Beteiligter benötigen und wie Stimmrecht und Gewinne verteilt werden etc.
- Der Familienpool verhindert eine Zersplitterung des Immobilienbestands, da die Immobilien Eigentum der Gesellschaft bleiben. Übertragen werden lediglich Anteile an der Gesellschaft, Eigentümer bleibt die Gesellschaft.
- Der Ausstieg einzelner Personen aus einem Familienpool ist planbarer, weil Ausscheiden, Kündigung und Abfindung im Gesellschaftsvertrag geregelt werden.
- Gesellschaftsanteile können nicht ohne Weiteres an Außenstehende übertragen werden, sofern der Gesellschaftsvertrag entsprechende Regelungen enthält.
- Der Familienpool erleichtert v. a. bei größeren Beständen die Verwaltung mehrerer Immobilien, weil z. B. Mietverträge, Sanierungen, Finanzierungen und Ausschüttungen zentral über die Gesellschaft organisiert werden können.
- Durch Vereinbarung von Nachfolgeklauseln, Abfindungsbeschränkungen, Verfügungsverboten, Rückforderungsrechten etc. kann der Familienpool Immobilien auch bei Erbfällen und Scheidungen schützen.
Aktuelle Rechtsprechung: BFH zur Steuerbefreiung von Familienheimen im Familienpool
Der Bundesfinanzhof urteilte 2025 in einem Fall, in dem ein Ehepaar eine Familiengesellschaft gegründet hatte und die Ehepartner jeweils zu 50 % an der GbR beteiligt waren. Der Ehemann war alleiniger Eigentümer des Familienheims, das nach Gründung auf die GbR übertragen wurde.
Doch was war hier das steuerrechtliche Problem, weswegen man sich vor Gericht traf?
Grundsätzlich ist eine lebzeitige Übertragung von Miteigentumsanteilen am Familienheim unter Eheleuten nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerlich privilegiert: Es fällt keine Schenkungsteuer für diese Übertragung an, wenn die Übertragung zu Lebzeiten unentgeltlich erfolgt.
Aber gilt das auch, wenn die Immobilie auf eine gemeinsame GbR übertragen wird und ein Ehepartner auf diesem Wege zwar nicht Miteigentümer der Immobilie wird, aber über den Familienpool an der Immobilie beteiligt ist?
Der BFH kam zu dem Ergebnis: Eine Steuerbefreiung ist auch möglich, wenn ein Ehegatte unentgeltlich das Familienheim auf eine GbR überträgt, an der beide Ehegatten zu gleichen Teilen beteiligt sind (BFH, Urteil v. 04. Juni 2025, Az.: II R 18/23, Ausgangsfall FG München).
Gestaltungsmöglichkeiten der Familiengesellschaft aktiv nutzen
Vor allem Familien, zu deren Vermögen mehrere Objekte oder eine große Immobilie (Mehrfamilienhaus) zählen, sollten über die Gründung einer Familiengesellschaft bzw. eines Familienpools nachdenken.
Denn selbst wenn die Gesellschaft keine unmittelbaren steuerlichen Vorteile mit sich bringt, erleichtert ein Familienpool die Verwaltung des Vermögens erheblich, ermöglicht, Steuerfreibeträge bei der Vermögensnachfolge exakt und kontrolliert zu nutzen, und macht die Übertragung von Vermögen auf die nächste Generation deutlich einfacher. Vor allem aber schützt die richtig aufgesetzte Familiengesellschaft vor einer möglichen Zwangsveräußerung des Objekts, wenn einzelne Beteiligte in Streit geraten.
Um die Vorteile einer solchen Gestaltung bestmöglich zu nutzen, ist eine fundierte rechtliche und steuerliche Beratung bei der Errichtung eines Familienpools unerlässlich.
Nur durch eine professionelle Begleitung können Gesellschaftsvertrag, Einbringungsvertrag sowie Schenkungsverträge (Anteilsschenkungen) passgenau auf die individuellen Vermögens-, Familien- und Nachfolgeziele abgestimmt werden. In steuerlicher Hinsicht kommt dabei insbesondere der steuerlichen Bewertung der eingebrachten Immobilien sowie der sorgfältigen Justierung der zu schenkenden Anteile besondere Bedeutung zu. Denn nur wenn diese Aspekte präzise geplant und umgesetzt werden, lassen sich steuerliche Freibeträge optimal nutzen, unerwünschte Steuerfolgen vermeiden und die mit dem Familienpool verbundenen rechtlichen und wirtschaftlichen Vorteile vollständig ausschöpfen.
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Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Thema Familienpool / Familiengesellschaft
Was ist ein Familienpool für Immobilien?
Ein Familienpool ist eine vermögensverwaltende Gesellschaft, in der Immobilienvermögen von Familien gebündelt wird. Eigentümer der Immobilien ist die Gesellschaft, die Familienmitglieder halten individuell definierte Anteile an dieser Gesellschaft. So lässt sich das Immobilien-Vermögen leichter verwalten und kann unkomplizierter auf Kinder oder Enkel übertragen werden.
Wie reduziert ein Familienpool Erbschaft- und Schenkungsteuer?
Die Gründung eines Familienpools per se spart keine Steuern. Bei der Übertragung von Anteilen an der Familiengesellschaft z. B. auf Kinder können die gleichen Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuerfreibeträge geltend gemacht werden wie bei der Übertragung eines direkten Eigentumsanteils an einer Immobilie. Vorteil eines Familienpools ist, dass die Freibeträge fortlaufend (alle zehn Jahre) planvoll ausgeschöpft werden können und die zukünftige Übertragung der Anteile erheblich einfacher ist.
Kann ein Familienpool auch die Einkommensteuerbelastung senken?
Bei einer Personengesellschaft werden die Gewinne der GbR/KG (z. B. aus Mieteinnahmen) den einzelnen Gesellschaftern zugerechnet. Verteilen sich die Gewinne auf mehrere Familienmitglieder mit unterschiedlichen persönlichen Steuersätzen, ist es über geschickte Verteilung der Gewinne im Gesellschaftsvertrag möglich, die steuerliche Progression optimal zu nutzen. Bei der GmbH lassen sich ertragsteuerliche Vorteile vor allem dann erzielen, wenn die Erträge in der Gesellschaft thesauriert und keine Immobilien von der Gesellschaft veräußert werden sollen.
Welche Rechtsform ist am besten für eine Familiengesellschaft mit Immobilien geeignet?
In der Regel werden Familienpools als GbR oder KG gegründet. Die GbR ist flexibel und vergleichsweise kostengünstig, bringt jedoch grundsätzlich eine persönliche Haftung mit sich, was vor allem bei der Beteiligung minderjähriger Kinder/Enkel problematisch ist. Bei der KG lassen sich Geschäftsführung und Kapitalbeteiligung stärker voneinander trennen, vor allem bei der Beteiligung Minderjähriger ein erheblicher Vorteil.
