Vermietung an Angehörige: 66-Prozent-Grenze richtig anwenden

Wer Wohnraum günstiger an Kinder, Eltern oder Geschwister vermietet, muss steuerlich besonders sorgfältig vorgehen. Entscheidend sind ein fremdüblicher Mietvertrag, die tatsächliche Durchführung, die 66-%-Grenze und eine belastbare Vergleichsmiete. Andernfalls kann das Finanzamt Werbungskosten kürzen oder Verluste aus der Vermietung nicht anerkennen.

Schriftlichen Mietvertrag mit Angehörigen schließen

Die wichtigste Regel lautet: Behandeln Sie den Angehörigen möglichst so, wie Sie auch einen fremden Mieter behandeln würden. Ein sauberer Mietvertrag, regelmäßige Überweisungen und eine nachvollziehbare Miethöhe sind wichtiger als jede nachträgliche Erklärung.

Schließen Sie einen normalen schriftlichen Mietvertrag. Der Vertrag sollte klar regeln, welcher Grundbesitz vermietet wird, ab wann das Mietverhältnis läuft, wie hoch die Kaltmiete ist, welche Nebenkosten gezahlt werden, wann die Miete fällig ist, ob eine Kaution vereinbart wird und welche Kündigungsfristen gelten – eben die normalen Vereinbarungen.

Ein Vertrag „wie unter Fremden“ bedeutet nicht, dass jede Kleinigkeit perfekt sein muss. Aber die Hauptpunkte müssen klar und eindeutig vereinbart sein und anschließend auch gelebt werden. Steuerlich höchst problematisch sind Verträge, die zwar unterschrieben sind, in der Praxis aber nie ernsthaft umgesetzt werden.

66-%-Grenze bei verbilligter Vermietung beachten

Für Wohnraum ist die Miethöhe entscheidend. Als Faustregel gilt: Setzen Sie die Miete möglichst auf mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete. Dann gilt die Vermietung bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung grundsätzlich als voll entgeltlich, und die Werbungskosten sind grundsätzlich in voller Höhe abziehbar.

Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 %, brauchen Sie eine Prognoserechnung. Diese muss zeigen, dass Sie über die Jahre insgesamt einen Überschuss erzielen können. Liegt die Miete unter 50 %, wird die Vermietung steuerlich aufgeteilt; ein Teil der Kosten bleibt dann privat und ist nicht abziehbar.

Klare Empfehlung: halten Sie die 66 %-Grenze ein, am besten mit einem Sicherheitsaufschlag.

Ortsübliche Miete und Vergleichsmiete richtig ermitteln

Wenn Sie an Angehörige vermieten, kommt es steuerlich stark darauf an, wie hoch Ihre Miete im Vergleich zur ortsüblichen Miete ist. Dabei sollten Sie nicht einfach einen Durchschnittswert aus dem Internet oder die Miete einer anderen Wohnung im selben Haus übernehmen.

Der erste Blick sollte in den örtlichen Mietspiegel gehen. Gibt es einen geeigneten Mietspiegel, ist er grundsätzlich die wichtigste Grundlage. Eine andere fremdvermietete Wohnung im selben Haus kann ein Hinweis sein, ersetzt den Mietspiegel aber nicht ohne Weiteres. Der Bundesfinanzhof hat diesen Vorrang bestätigt.

Für Vermieter ist besonders erfreulich: Der Bundesfinanzhof verlangt nicht zwingend den Mittelwert der Mietspiegelspanne. Nennt der Mietspiegel beispielsweise für eine bestimmte Wohnlage und Ausstattung eine Spanne von 14,00 EUR bis 20,00 EUR je Quadratmeter, ist grundsätzlich nicht nur 17,00 EUR ortsüblich. Auch Werte innerhalb der Spanne können ortsüblich sein. Das kann bei Angehörigenmietverträgen entscheidend sein, weil die 66-%-Grenze dann nicht automatisch vom Mittelwert berechnet werden muss.

Trotzdem sollte man nicht willkürlich den niedrigsten Wert ansetzen. Entscheidend ist, dass die Wohnung richtig in den Mietspiegel eingeordnet wird: Lage, Baujahr, Größe, Ausstattung, Modernisierung, Balkon, Garage, energetischer Zustand und Möblierung können eine Rolle spielen. Je besser die Einordnung dokumentiert ist, desto leichter lässt sich die Miethöhe gegenüber dem Finanzamt verteidigen.

Wird kein geeigneter Mietspiegel veröffentlicht, sind zunächst Auskünfte aus einer Mietdatenbank denkbar – diese sind in der Praxis jedoch eher selten vorhanden.

Sofern diese ebenfalls nicht existiert, ist die übliche Miete anhand von zumindest drei vergleichbaren Wohnungen zu bestimmen.

Ist auch das nicht möglich, können zum Beispiel Maklereinschätzungen oder Mietwertgutachten hilfreich sein, um später vor dem Finanzamt argumentieren zu können.

Mietverhältnis und Zahlungen lückenlos dokumentieren

Heben Sie Mietvertrag, Kontoauszüge, Nebenkostenabrechnungen, Mietspiegel-Ausdrucke, die Berechnung der Vergleichsmiete sowie Schriftverkehr über Mieterhöhungen und Zahlungsrückstände auf. Gerade bei Angehörigen ist nicht nur wichtig, was vereinbart wurde, sondern auch, dass Sie es später beweisen können.

Wenn der Angehörige nicht zahlt, sollten Sie nicht einfach jahrelang schweigen. Mahnen Sie zumindest schriftlich und halten Sie fest, warum Sie wie reagieren. Der Bundesfinanzhof verlangt zwar nicht in jeder menschlich schwierigen Situation sofort eine Klage. Das Gesamtbild muss aber zeigen, dass Sie sich wie ein echter Vermieter verhalten.

Überschusserzielungsabsicht bei Vermietung nachweisen

Oftmals steht Grundbesitz – aus welchen Gründen auch immer – leer. Möchten Sie in diesem Zeitraum die Kosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung geltend machen, müssen Sie – je nach Dauer des Leerstands – die Überschusserzielungsabsicht gegenüber dem Finanzamt belegbar nachweisen.

Nach der Grundsatzrechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnraum grundsätzlich ohne weitere Prüfung davon auszugehen, dass der Grundstückseigentümer mit Überschusserzielungsabsicht handelt. Der Vermieter muss also normalerweise keine 30-Jahres-Prognose vorlegen, nur weil die Wohnung in einzelnen Jahren Verluste bringt.

Für Angehörigenmietverhältnisse ist wichtig: Allein der Umstand, dass an ein Kind, Elternteil oder Geschwister vermietet wird, beseitigt die Überschusserzielungsabsicht nicht. Ist der Mietvertrag fremdüblich, tatsächlich durchgeführt und auf Dauer angelegt, gilt die Vermietung grundsätzlich wie eine Vermietung an fremde Dritte.

Auf Dauer angelegte Vermietung statt Übergangslösung

Die Vermutung zugunsten des Vermieters gilt nur, wenn die Vermietung auf Dauer angelegt ist. Das ist der Fall, wenn sie nach den bei ihrem Beginn erkennbaren Umständen keiner Befristung unterliegt. Wird eine Befristung bereits im Vertrag mit einer späteren Selbstnutzung oder einem Verkauf verbunden, spricht das gegen eine dauerhafte Vermietungsabsicht.

Für Angehörigenfälle ist das besonders relevant, wenn eine Wohnung nur „übergangsweise“ an ein Kind vermietet wird, bis dieses kauft, auszieht oder die Eltern die Wohnung selbst nutzen wollen. Dann sollte man nicht vorschnell von einer steuerlich dauerhaften Vermietung ausgehen.

Verkauf oder Selbstnutzung innerhalb von fünf Jahren

Ein starkes Beweisanzeichen gegen eine von Anfang an dauerhafte Vermietungsabsicht kann vorliegen, wenn der Eigentümer die Wohnung innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs, regelmäßig innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Herstellung, wieder verkauft oder selbst nutzt und in dieser Zeit nur Verluste erzielt. Der Vermieter kann dieses Indiz widerlegen, muss dann aber schlüssig darlegen und nachweisen, dass der Entschluss zur Selbstnutzung oder Veräußerung erst später entstanden ist.

Beispiel: Ein Eigentümer kauft 2026 eine Wohnung, vermietet sie zwei Jahre an seine Tochter zu günstigen Konditionen und zieht 2028 selbst ein. Dann wird das Finanzamt fragen, ob wirklich eine dauerhafte Vermietung geplant war oder ob die Angehörigenvermietung nur eine steuerlich motivierte Zwischenphase war.

Sonderfall: Wohnfläche von mehr als 250 m²

Der Bundesfinanzhof entschied, dass bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 m² eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bestehen kann. Dann ist eine Totalüberschussprognose erforderlich, selbst wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt.

Der Grund: Bei sehr großen, aufwendig gestalteten oder luxuriös ausgestatteten Wohnungen ist der Markt oft so speziell, dass die allgemeine Typisierung der normalen Wohnungsvermietung nicht ohne Weiteres passt. Das heißt nicht, dass solche Vermietungen steuerlich nie anerkannt werden. Der Vermieter muss im Zweifel anhand einer Prognose zeigen, dass über die voraussichtliche Nutzungsdauer ein Totalüberschuss erreichbar ist.

Werbungskosten bei langem Leerstand sichern

Auch bei einer ursprünglich dauerhaften Vermietungsabsicht kann die Überschusserzielungsabsicht später wegfallen. Das betrifft vor allem langen Leerstand. Wenn über längere Zeit nicht absehbar ist, wann das Objekt wieder vermietet werden kann, und der Eigentümer keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet, können Werbungskosten für die Leerstandszeit steuerlich versagt werden. Die Finanzverwaltung verweist hierzu auf mehrere Gerichtsentscheidungen und stellt klar, dass der Grundstückseigentümer die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit seiner Vermietungsbemühungen nachweisen muss. Hat man hier keine schriftlichen Nachweise, folgt meist eine zähe nachträgliche Diskussion mit dem Finanzamt, deren Ausgang völlig offen ist.

Beispiel: Eine Wohnung steht fünf Jahre leer, ohne dass der Eigentümer nachweisbar nach Mietern sucht. Danach vermietet er verbilligt an seine Schwester. Die spätere Angehörigenvermietung kann zwar eine neue Vermietungstätigkeit begründen, sie „heilt“ aber nicht automatisch den fehlenden Werbungskostenabzug für die vorherige Leerstandszeit.

Fazit: Angehörigenvermietung vorab steuerlich prüfen

Bei der Vermietung an nahe Angehörige sind ein ordentlicher Mietvertrag und die tatsächliche Durchführung Pflicht. Für die Miethöhe ist vorab ein beweisbarer ortsüblicher Mietwert zu bestimmen. Auf dieser Basis sollte die Miete vereinbart und die Einhaltung der 66-%-Grenze fortlaufend geprüft werden. Während etwaiger Leerstandszeiten ist die Überschusserzielungsabsicht besonders genau zu dokumentieren, da sonst der Verlust des Werbungskostenabzugs drohen kann. Wichtig ist wie immer: Lassen Sie sich vorab beraten. Nachträgliche Argumentationen sind regelmäßig mit Nachteilen verbunden.

Sie haben Fragen zur Vermietung an Angehörige?

Kommen Sie gerne auf mich zu. Vereinbaren Sie einfach einen Termin über die nebenstehenden Buchungsoptionen.

Wir beraten umfassend zu all Ihren Themen „rund um die Immobilie“.

Ihr ACCONSIS-Ansprechpartner

Andreas Hopfgartner
Steuerberater

Kostenlosen Beratungstermin vereinbaren
Kennenlerntelefonat (Kostenlos, 15 Min.)
Erstberatung Online
Erstberatung vor Ort
E-Mail
a.hopfgartner@acconsis.de

FAQ: Antworten auf häufig gestellte Fragen zu Vermietung an Angehörige

Muss ein Mietvertrag mit Angehörigen schriftlich geschlossen werden?

Ein mündlicher Vertrag ist steuerlich nicht automatisch unwirksam. Wegen der strengen Nachweisanforderungen bei Angehörigen ist ein schriftlicher Vertrag jedoch dringend zu empfehlen. Er sollte insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe, Nebenkosten, Fälligkeit und Kündigungsregeln klar festhalten und anschließend tatsächlich durchgeführt werden.

Wie hoch muss die Miete bei Angehörigen mindestens sein?

Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung sollte das vereinbarte Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen, damit die Vermietung grundsätzlich als voll entgeltlich gilt. Wegen späterer Änderungen von Mietspiegel und Betriebskosten ist ein Sicherheitsaufschlag sinnvoll.

Was gilt bei einer Miete zwischen 50 % und 66 % oder unter 50 %?

Bei mindestens 50 %, aber weniger als 66 %, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Ist sie positiv, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten; ist sie negativ, wird aufgeteilt. Bei weniger als 50 % erfolgt die Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil zwingend.

Wie wird die ortsübliche Marktmiete ermittelt?

Vorrangig ist ein geeigneter örtlicher Mietspiegel heranzuziehen. Innerhalb einer ausgewiesenen Spanne kann grundsätzlich jeder Wert ortsüblich sein, sofern die Wohnung zutreffend eingeordnet wird. Fehlt ein geeigneter Mietspiegel, kommen gleichrangig ein begründetes Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder mindestens drei Vergleichswohnungen in Betracht.

Wann ist trotz Einhaltung der 66-%-Grenze eine Prognose nötig?

Eine Totalüberschussprognose kann insbesondere bei nur vorübergehender Vermietung oder bei Wohnobjekten mit mehr als 250 m² erforderlich sein. Bei langem Leerstand steht zusätzlich der Nachweis ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen im Vordergrund.