Bauabzugsteuer: Was bedeutet sie für Vermieter und was muss beachtet werden?

Die Bauabzugsteuer ist eine wichtige Maßnahme, die darauf abzielt, Steuerhinterziehung und illegale Arbeitspraktiken im Baugewerbe zu verhindern. Sie wurde eingeführt, um sicherzustellen, dass auch bei Bauleistungen, bei denen keine ordnungsgemäße Steuererklärung erfolgt, die Steuerlast an das Finanzamt abgeführt wird. Der Leistungsempfänger, z.B. der Vermieter, der die Bauleistung bezieht, muss daher in bestimmten Fällen 15 % des Rechnungsbetrags direkt an das Finanzamt abführen.

Der Begriff „Bauabzugsteuer“ ist ein wenig irreführend, da der Steuerabzug nicht vom ausführenden Bauunternehmer selbst vorgenommen wird, sondern vom Leistungsempfänger, der für den Unternehmer einen Teil der Steuerzahlung übernimmt. Diese Steuerabgabe ist also eine Art Vorauszahlung, die als Sicherheitsleistung für das Finanzamt dient, falls der Bauunternehmer seiner steuerlichen Verpflichtung nicht nachkommt.

Wann muss Bauabzugsteuer an das Finanzamt abgeführt werden?

Der Steuerabzug von 15 % der Gegenleistung gilt grundsätzlich für Bauleistungen, die an Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG) im Inland erbracht werden. Hierbei muss der Leistungsempfänger den Abzug für die Rechnung des Bauunternehmers vornehmen und diesen Betrag an das Finanzamt abführen.

Als Bauleistung gelten im Grunde alle Leistungen, die der (Neu-)Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen. Das bedeutet, dass nahezu alle Bauarbeiten, die mit einem Bauwerk in Verbindung stehen, der Bauabzugsteuer unterliegen, unabhängig davon, ob es sich um Neubauten, Renovierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Gibt es Ausnahmen, dass keine Bauabzugsteuer fällig ist?

Es gibt einige Ausnahmen, wonach in bestimmten Fällen keine Bauabzugsteuer an das Finanzamt abgeführt werden muss.

1. Vermieter, die nicht mehr als zwei Wohnungen vermieten, sind von der Pflicht zur Bauabzugsteuer befreit. Als Wohnungen in diesem Sinne gelten regelmäßig

• Wohnungen, die baulich getrennt sind, in sich abgeschlossene Wohneinheiten bilden und einen selbständigen Zugang haben und
• in der die zur Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind und
• die Wohnfläche mindestens 20 m² beträgt.

2. Werden bestimmte Bagatellgrenzen nicht überschritten, kann ebenfalls von der Abführung der Bauabzugssteuer abgesehen werden. Dies ist der Fall, wenn die Gegenleistungen für einen einzelnen Bauunternehmer im Kalenderjahr voraussichtlich

• maximal 15.000 EUR (bei ausschließlicher umsatzsteuerfreier Vermietung) oder
• maximal 5.000 EUR (in allen anderen Fällen z. B. bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung)

betragen.

3. Die häufigste Ausnahme ist die Vorlage einer gültigen Freistellungsbescheinigung durch den leistenden Bauunternehmer. Wichtig dabei ist, dass

• der Bauunternehmer die Bescheinigung beim Finanzamt beantragt und diese für den Zeitpunkt der (ersten) Gegenleistung gültig ist und
• die Bescheinigung in der Regel für einen bestimmten Zeitraum gilt und nicht bereits abgelaufen ist.
• Manchmal wird die Freistellungsbescheinigung direkt als Anhang zur Rechnung beigefügt.

Wie ist die Bauabzugsteuer anzumelden und abzuführen?

Liegt keine der drei Ausnahmen vor, muss der Leistungsempfänger bis zum 10. des Folgemonats, in dem die Gegenleistung erbracht wurde, eine im Regelfall elektronische Anmeldung an das zuständige Finanzamt des leistenden Bauunternehmers erstatten. Die Bauabzugsteuer ist für die Rechnung des leistenden Bauunternehmers vom Leistungsempfänger abzuführen.

Was ist bei der Zahlung der Rechnung zu beachten?

Sofern Bauabzugsteuer einzubehalten ist, stellt der leistende Bauunternehmer eine reguläre Rechnung. Der Leistungsempfänger leistet dann die Zahlung abzüglich der Bauabzugsteuer an den Bauunternehmer und führt die Bauabzugsteuer an das Finanzamt des Bauunternehmers ab.

Beispiel

• Ein Vermieter vermietet 10 Wohnungen und beauftragt einen inländischen Bauunternehmer mit Renovierungsarbeiten an den Wohnungen mit einer Auftragssumme von 100.000 EUR zzgl. Umsatzsteuer. Leistung und vollständige Zahlung werden in einem Kalenderjahr ausgeführt.
• Der Bauunternehmer kann keine Freistellungsbescheinigung vorlegen.
• Der Bauunternehmer stellt eine Rechnung für Bauleistungen in Höhe von 100.000 EUR zzgl. 19 % Umsatzsteuer in Höhe von 19.000 EUR mit insgesamt 119.000 EUR.
• Der Vermieter überweist an den Bauunternehmer 101.150 EUR (119.000 EUR abzgl. 15 % Bauabzugsteuer).
• Den einbehaltenen Betrag von 17.850 EUR überweist der Vermieter dann an das für die Besteuerung des Einkommens zuständige Finanzamt des Bauunternehmers.

Fazit

Durch die Vorlage einer gültigen Freistellungsbescheinigung durch den Bauunternehmer besteht für den Leistungsempfänger in den meisten Fällen keine Abzugsverpflichtung. Diese Freistellungsbescheinigung bestätigt, dass der Bauunternehmer seine steuerrechtlichen Pflichten im Inland erfüllt. Sollte Ihnen als Vermieter jedoch für beauftragte Bauleistungen keine gültige Freistellungsbescheinigung vom Bauunternehmer vorlegt werden und sind die übrigen Ausnahmeregelungen (Bagatellgrenzen bzw. Vermietung von nicht mehr als zwei Wohnungen) ebenfalls nicht anwendbar, muss eine fristgerechte Anmeldung und Abführung der Bauabzugsteuer durch Sie als Leistungsempfänger erfolgen. Andernfalls haften Sie für die nicht oder zu niedrig abgeführte Bauabzugsteuer.

Sollten diesbezüglich Unsicherheiten bestehen, empfehlen wir eine individuelle Beratung, damit die zu erfüllenden Verpflichtungen geprüft werden können.