Betriebsvermögen oder Privatvermögen? Steuerliche Einordnung von Grundstücken

Die steuerliche Einordnung von Grundstücken, die sowohl betrieblich als auch privat genutzt werden, stellt in der Praxis ein komplexes Problemfeld dar, das gerne übersehen wird. Dabei ist die steuerliche Zuordnung insbesondere bei gemischt genutzten Immobilien von erheblicher Bedeutung, da hiervon die steuerliche Behandlung der Anschaffungs- und Herstellungskosten, die Abschreibung sowie die spätere Veräußerungsbesteuerung abhängen. In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf es bei der steuerlichen Behandlung von Grundstücken als Betriebsvermögen ankommt und welche Konsequenzen sich daraus ergeben.

Wann gehört ein Grundstück zum steuerlichen Betriebsvermögen?

Wird beispielsweise ein im Eigentum eines Gewerbetreibenden oder Selbstständigen stehendes Gebäude oder ein Raum darin ausschließlich und unmittelbar für Zwecke des Gewerbebetriebs oder der selbständigen Tätigkeit genutzt, stellen diese Gebäude(teile) samt Bodenanteil steuerliches Betriebsvermögen dar.

Wichtig: Nach ständiger Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung ist für die einkommensteuerrechtliche Beurteilung einzelner Grundstücksteile der Nutzungs- und Funktionszusammenhang des jeweiligen Gebäudeteils maßgebend. Ein Gebäude kann daher steuerlich in mehrere selbständige Wirtschaftsgüter aufgeteilt werden, wenn die einzelnen Gebäudeteile unterschiedlich genutzt werden.

Gemischt genutzte Immobilien: Aufteilung erforderlich

Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke des Grundstückseigentümers genutzt werden, gehören regelmäßig zum notwendigen Betriebsvermögen. Wird ein einzelner Raum sowohl betrieblich als auch privat genutzt, kommt es für die Zuordnung zum Betriebs- oder Privatvermögen nach der Rechtsprechung darauf an, in welchem Umfang der Raum betrieblich genutzt wird. Diese Einordnung muss nicht aktiv erklärt werden, sondern erfolgt automatisch mit der entsprechenden Nutzung.

Der Grund und Boden wird regelmäßig entsprechend der Gebäudenutzung dem Betriebsvermögen zugeordnet. Für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche des betrieblich genutzten Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes maßgebend.

Wichtig: Betriebsvermögen kann im Übrigen nur insoweit vorliegen, als der selbständig oder gewerblich Tätige auch Eigentümer des Grundstücks ist. Wird beispielsweise ein angemietetes Grundstück für betriebliche Zwecke verwendet, kann kein Betriebsvermögen vorliegen.

Beispiel: Selbstständiger nutzt Raum im Einfamilienhaus

Der alleinige Grundstückseigentümer eines Einfamilienhauses führt eine freiberufliche Tätigkeit als Ingenieur aus und erzielt damit Einkünfte aus selbstständiger Arbeit. Dafür nutzt er einen kompletten Raum des ansonsten privat genutzten Einfamilienhauses. Somit stellt der betrieblich genutzte Raum samt Bodenanteil ab dem Zeitpunkt der Nutzung für die selbstständige Tätigkeit Betriebsvermögen dar – mit allen steuerlichen Konsequenzen.

Ausnahme bei geringem betrieblichem Nutzungsanteil

Eine Ausnahme gilt für betrieblich genutzte Grundstücksteile, die weniger als 20 % des Grundstückswerts ausmachen und deren Wert nicht über 20.500 Euro liegt. In diesem Fall müssen sie nicht dem Betriebsvermögen zugeordnet werden – ein Kostenabzug (anteilig) ist dennoch möglich.

Grundstück als Betriebsvermögen: die steuerlichen Konsequenzen

Abschreibung (AfA): Für den betrieblich genutzten Gebäudeteil können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ggf. im Rahmen der Abschreibung berücksichtigt werden.

Betriebsausgaben: Die anteiligen Grundstücksaufwendungen stellen abzugsfähige Betriebsausgaben im Rahmen der Gewinnermittlung der betrieblichen Tätigkeit dar. Im Falle eines häuslichen Arbeitszimmers kann der Kostenabzug ausgeschlossen sein.

Steuer bei Veräußerung oder Nutzungsänderung: In der Regel ist ein unerwünschter Steuereffekt bei Beendigung der Nutzung des Gebäudeteils für die betriebliche Tätigkeit zu spüren. Wird nämlich der Betrieb veräußert oder wird die betriebliche Tätigkeit aufgegeben bzw. der Gebäudeteil nicht mehr für diese Zwecke genutzt, muss die Wertsteigerung des anteiligen Grundstücksteils versteuert werden. Insbesondere aufgrund der Wertsteigerung des anteiligen Grund und Bodens kann in diesen Fällen eine nicht unerhebliche Einkommensteuerbelastung entstehen.

Achtung: Eine steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren ist in diesen Fällen – abweichend von Immobilien im Privatvermögen – nicht möglich. Unter bestimmten Voraussetzungen können allerdings tarifliche Steuerbegünstigungen greifen.

Sonderfall Überlassung an Kapitalgesellschaft: Eine ähnliche praxisrelevante Problematik kann sich auch ergeben, wenn ein Grundstück an eine Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH) überlassen wird und der Grundstückseigentümer bzw. eine Personengruppe das Eigentum am Grundstück besitzt und zudem die gleichen Personen mehrheitlich Gesellschafter der Kapitalgesellschaft sind. Auch in diesen Fällen wird oft übersehen, dass das Grundstück Betriebsvermögen wird. Die steuerlichen Folgen einer solchen Konstellation sind weitreichend.

Sinnvoll: Steuerliche Beratung bei der Einordnung von Grundstücken

Die steuerliche Behandlung von betrieblich genutzten Grundstücken und Grundstücksteilen ist komplex und erfordert eine sorgfältige Abwägung der Nutzung und der damit verbundenen steuerlichen Konsequenzen. Grundstückseigentümer sollten insbesondere bei gemischt genutzten Immobilien die Regelungen und die steuerlichen Folgen einer Zuordnung zum Betriebsvermögen oder Privatvermögen genau kennen.

Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben und die Dokumentation der Nutzung sind hierbei von zentraler Bedeutung, um spätere steuerliche Nachteile zu vermeiden. In jedem Fall sollte für die Prüfung des Einzelfalls individuelle Beratung zu diesem Themenkomplex eingeholt werden.