Umsatzsteuer für Vermietung: Was private Wohnungsvermieter wissen sollten

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts gab es Ende 2023 in Deutschland rund 43 Millionen Wohnungen – mehr als die Hälfte davon sind vermietet, viele davon durch Privatpersonen. Was vielen privaten Vermietern jedoch nicht bewusst ist: auch sie können als umsatzsteuerliche Unternehmer gelten. Und das hat Folgen – vor allem finanzieller Art. Was zu beachten ist und welche Sonderfälle gelten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wann gilt ein Vermieter als Unternehmer?

Laut Umsatzsteuergesetz (§ 2 UStG) ist jemand Unternehmer, wenn er eine Tätigkeit dauerhaft zur Einnahmenerzielung ausübt – egal ob ein Gewinn erzielt wird oder nicht. Das heißt: Wer Wohnungen vermietet – auch privat – handelt in der Regel unternehmerisch im umsatzsteuerlichen Sinne. Eine Gewerbeanmeldung ist dafür nicht nötig. Allein die regelmäßige Vermietung genügt

Wann ist die Vermietung umsatzsteuerfrei?

Normalerweise sind die dauerhafte Vermietung und Verpachtung von Wohnraum bzw. Grundstücken in Deutschland von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12a UStG). Das gilt für Wohnungen, Häuser und einzelne Räume, wenn sie langfristig vermietet werden (meist länger als sechs Monate). Eigentümer müssen bei dauerhafter Vermietung somit keine Umsatzsteuer auf die Miete berechnen und abführen.

Wann fällt Umsatzsteuer bei Vermietung an?

Kurzfristige Vermietung: Wenn Wohnräume für weniger als sechs Monate an wechselnde Gäste vermietet werden (z. B. Ferienwohnungen), handelt es sich um steuerpflichtige Umsätze. Entscheidend ist dabei die Absicht – nicht die tatsächliche Dauer. Hier müssen Vermieter in der Regel Umsatzsteuer berechnen. Für diese sogenannten Beherbergungsleistungen gilt meist der reduzierte Steuersatz von 7 %.
Wichtig zu wissen: Werden dieselben Räume wahlweise zur lang- oder kurzfristigen Vermietung angeboten, sind sämtliche Umsätze steuerpflichtig.

Vermietung von Stellplätzen: Parkplätze, Garagen oder Tiefgaragen sind in der Regel umsatzsteuerpflichtig, es sei denn, sie gehören direkt zur Mietwohnung und sind im Mietvertrag mit enthalten. Voraussetzung ist, dass beide Verträge zwischen denselben Vertragspartnern geschlossen werden und ein örtlicher Zusammenhang zwischen Wohnung und Stellplatz gegeben ist.

Stromlieferung durch PV-Anlagen: Liefern Vermieter Strom aus einer eigenen Solaranlage (z. B. auf dem Dach), zählt das nicht mehr als Teil der Miete, sondern als eigene steuerpflichtige Leistung. Das hat der Bundesfinanzhof 2024 entschieden.

Kleinunternehmerregelung bei Vermietung

Seit 2025 dürfen Vermieter bis zu 25.000 € Jahresumsatz erzielen, ohne Umsatzsteuer berechnen zu müssen. Wer unter dieser Grenze bleibt, gilt als Kleinunternehmer: Sie müssen keine Umsatzsteuer abführen und dürfen keine Umsatzsteuer auf Rechnungen ausweisen. Aber Achtung: Wer diese Grenze überschreitet, wird umsatzsteuerpflichtig und muss alle Vorschriften beachten, inklusive der E-Rechnungspflicht ab 2025.

Umsatzsteuer für Vermietung: Sonderfälle bzw. „Steuerfallen“

Umsatzsteuerpflicht auf Wunsch: Die „Option zur Steuerpflicht“

Unter bestimmten Bedingungen können Vermieter selbst entscheiden, ob sie für ihre Vermietung Umsatzsteuer abführen möchten, z. B. wenn der Mieter ein Unternehmer ist und die Räume gewerblich nutzt.
Vorteil: Der Vermieter kann dann Vorsteuer abziehen (z. B. bei Investitionen oder Renovierungen). Aber Achtung: Das geht nur, wenn der Mieter die Räume ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten nutzt.

Handwerkerleistungen aus dem Ausland: Die Steuerfalle Reverse-Charge

Beauftragt ein Vermieter beispielsweise einen Handwerker aus Österreich mit Renovierungsarbeiten an einer Immobilie in Deutschland, kann die sogenannte „Umkehr der Steuerschuldnerschaft“ greifen.
Das bedeutet: Der Vermieter muss in Deutschland die Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen – auch wenn die Wohnung steuerfrei vermietet wird und er keine Vorsteuer abziehen kann. Der Vermieter zahlt somit nicht nur den (Netto-)Rechnungsbetrag an den Handwerker, sondern muss zusätzlich derzeit 19 % Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

Vermietung: Fehler bei der Steuererklärung

In den vergangenen Jahren haben Gerichte vermehrt Fälle von Steuerhinterziehung im Zusammenhang mit Vermietungen behandelt. Die Behörden gehen zunehmend rigoros gegen Vermieter vor, die ihre Einnahmen nicht ordnungsgemäß deklarieren. Für Vermieter ist es daher besonders wichtig, Mieteinnahmen korrekt und transparent angeben. Sowohl unbeabsichtigte Fehler als auch die bewusste Nichtangabe der Einnahmen können steuerliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Fazit: Auch private Vermieter sind steuerlich in der Pflicht

Wer Wohnungen vermietet – auch nur gelegentlich – wird automatisch Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinne. Selbst wenn die Vermietung eigentlich steuerfrei ist, können zusätzliche Leistungen (wie Stellplätze oder Stromlieferung) sowie Leistungen von ausländischen Anbietern zu unerwarteten Steuerpflichten führen.