Immobilien schenken trotz Schenkungsteuer: Wann eine frühzeitige Übertragung sinnvoll sein kann

Wer ein Haus oder ein Grundstück besitzt und weiß, dass es eines Tages ohnehin an die Kinder gehen soll, stellt sich früher oder später die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt. Die aktuell gesunkenen Bodenrichtwerte geben dieser Frage einen konkreten Anlass.

Die Entwicklung der Bodenrichtwerte in München und ihre Auswirkungen auf die steuerliche Immobilienbewertung haben wir bereits ausführlich in unserem Beitrag „Gesunkene Bodenrichtwerte in München 2026: Jetzt Immobilienübertragungen prüfen?“ erläutert. Im folgenden Beitrag geht es deshalb vor allem um die weiterführende Frage: Kann es sinnvoll sein, eine Schenkungsteuer bewusst auszulösen, statt sie um jeden Preis zu vermeiden?

Warum der Bewertungsstichtag über die Schenkungsteuer entscheidet

Erbschaft- und Schenkungsteuer knüpfen an einen einzigen Tag an, den sogenannten Bewertungsstichtag. Beim Erbfall ist das der Todestag, bei einer Schenkung der Tag, an dem die Zuwendung ausgeführt wird. Bei Grundstücken ist dies nach ständiger Rechtsprechung nicht erst die Eintragung im Grundbuch. Ausgeführt ist die Schenkung regelmäßig bereits dann, wenn die Auflassung – also die Einigung über den Eigentumsübergang – beurkundet ist, der Schenker die Eintragung bewilligt hat und der Beschenkte die Umschreibung herbeiführen darf. Für die Praxis heißt das: Maßgeblich ist im Regelfall der Notartermin, nicht die oft monatelange Bearbeitungszeit des Grundbuchamts.

Was an diesem Stichtag gilt, gilt endgültig. Steigt die Immobilie später wieder im Wert, bleibt dies für die einmal festgesetzte Steuer ohne Bedeutung. Der Übertragungszeitpunkt ist damit selbst ein Gestaltungsmittel.

Rechenbeispiel: Warum eine frühere Übertragung trotz Schenkungsteuer günstiger sein kann

Ein Beispiel macht die Größenordnung greifbar. Sämtliche Zahlen sind fiktive Beispielwerte, sie dienen nur der Veranschaulichung.

Angenommen, ein Vater überträgt seiner Tochter ein leerstehendes Einfamilienhaus im Stadtgebiet München, Baujahr 1985, Grundstücksfläche 800 Quadratmeter. Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses liegen hier nicht vor, sodass das Sachwertverfahren anzuwenden ist. Der Gebäudesachwert – er ergibt sich aus den gesetzlichen Regelherstellungskosten, der Bruttogrundfläche, dem Baupreisindex und einem Regionalfaktor, gemindert um die Alterswertminderung – wird mit 200.000 Euro angesetzt und bleibt in beiden Varianten gleich. Die Wertzahl, mit welcher der vorläufige Sachwert an den Marktwert angepasst wird, wird mit 0,9 angenommen. Verglichen wird allein der Einfluss des Bodenrichtwerts.

Allein aus dem niedrigeren Bewertungsniveau ergibt sich im Beispiel eine um 61.760 Euro geringere Steuer. Dahinter stehen zwei Effekte: Der steuerpflichtige Erwerb sinkt, und er rutscht zugleich in eine niedrigere Wertstufe des Steuertarifs – von 19 auf 15 Prozent. Denn die Erbschaft- und Schenkungsteuer kennt keinen gleitenden Tarif, sondern Stufen: Der Steuersatz der erreichten Stufe gilt – vorbehaltlich von Härteausgleichsfällen – für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb.

Eine Abwandlung zeigt, wie stark die Eigentumsverhältnisse wirken: Gehört das Haus beiden Elternteilen je zur Hälfte und überträgt jeder seinen Anteil, stehen zwei persönliche Freibeträge von je 400.000 Euro zur Verfügung, sofern in den zurückliegenden zehn Jahren keine anzurechnenden Vorerwerbe erfolgt sind. Auf dem Bewertungsniveau 2026 verbleibt dann je Elternteil ein steuerpflichtiger Erwerb von 93.200 Euro, die Steuer beträgt insgesamt 20.504 Euro.

Veränderte Rahmenbedingungen sprechen für eine frühzeitige Prüfung

Neben dem aktuellen Bewertungsniveau spricht auch die ungewisse Entwicklung der Erbschaft- und Schenkungsteuer dafür, geplante Immobilienübertragungen nicht unnötig aufzuschieben. Aktuelle Reformmodelle sowie anhängige verfassungsgerichtliche Verfahren deuten auf andere Rahmenbedingungen für die Vermögensnachfolge hin. Wie sich die Rechtslage tatsächlich entwickeln wird, lässt sich derzeit nicht verlässlich vorhersagen.

Welche Reformmodelle diskutiert werden und welche Bedeutung sie für die Vermögensnachfolge haben können, erläutern wir ausführlich in unserem Beitrag Erbschaftsteuer im Umbruch: Welche Reformmodelle jetzt diskutiert werden .

Warum eine bewusst steuerpflichtige Schenkung sinnvoll sein kann

Eine niedrigere steuerliche Bewertung ist nur ein möglicher Anlass für eine frühzeitige Übertragung. Entscheidend ist die Gesamtwirkung der Gestaltung. Vier Gesichtspunkte können dafür sprechen, eine Schenkungsteuer heute bewusst in Kauf zu nehmen:

• Erstens der Stufentarif: Wird das gesamte Vermögen erst im Erbfall auf einmal übertragen, bündeln sich Immobilie, Konten und sonstiges Vermögen in einem einzigen Erwerb und erreichen leichter eine höhere Tarifstufe.
• Zweitens die persönlichen Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen.
• Drittens die weitere Wertentwicklung: Was die Immobilie nach der Schenkung an Wert gewinnt, wächst im Vermögen des Kindes und wird nicht noch einmal im Rahmen des Vermögensübergangs von den Eltern besteuert.
• Viertens – und in der Praxis oft entscheidend – der Nießbrauchsvorbehalt. Behält sich der Übergeber die Nutzung der Immobilie vor, mindert der Kapitalwert dieses Rechts die Bereicherung des Kindes und damit die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer.

Eine heute anfallende, planbare Schenkungsteuer kann deshalb wirtschaftlich sinnvoller sein als das vollständige Aufschieben der Übertragung bis zum Erbfall.

Was bei einer Immobilienübertragung außerdem zu bedenken ist

So wichtig die Zahlen sind – die Steuer sollte nie allein den Ausschlag geben. Ebenso maßgeblich sind die familiäre Situation und die eigene Versorgungslage: Wie viele Kinder sind vorhanden, soll nur eines von ihnen die Immobilie erhalten, und reicht das übrige Vermögen dem Schenker als Sicherheit im Alter?

Versorgung, Rückforderungsrechte und Ausgleich unter Geschwistern

Für diese Punkte lässt sich vertraglich Vorsorge treffen. Der Nießbrauch belässt die eigene Nutzung oder Mieteinkünfte beim Übergeber, sodass sich an dessen Versorgung wirtschaftlich nichts ändert. Rückforderungsrechte sollten durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert werden – erst dadurch wird das Rückforderungsrecht gegenüber Dritten wirksam. Und im Verhältnis zu den Geschwistern lässt sich bereits im Übergabevertrag bestimmen, dass die Zuwendung auf den Pflichtteil anzurechnen oder unter den Kindern auszugleichen ist. Solche Bestimmungen müssen spätestens bei der Übertragung getroffen werden – später ist das nicht mehr möglich.

Weitere steuerliche Aspekte der Immobilienübertragung

Steuerlich sind daneben einige Punkte zu prüfen: Das selbstgenutzte Familienheim kann unter strengen Voraussetzungen – zu Lebzeiten nur unter Ehegatten und im Erbfall auch an Kinder – steuerfrei übertragen werden. Für vermietete Wohnimmobilien sieht das Gesetz einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent vor. Ist der steuerliche Grundbesitzwert höher als der tatsächliche Verkehrswert, kann ein niedrigerer Verkehrswert mittels ordnungsgemäßem Gutachten oder eines Kaufpreises innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag nachgewiesen werden.

Schließlich sollten die ertragsteuerlichen Folgen geprüft werden, etwa die Fortführung der Spekulationsfrist sowie die Abschreibung.

Fazit: Gesunkene Bodenrichtwerte als Anlass für die Nachfolgeplanung

Gesunkene Bodenrichtwerte verändern die Ausgangslage für Immobilienübertragungen, aber sie gelten weder überall noch für jede Immobilie in gleicher Weise. Ob sich der niedrigere Wert auswirkt, hängt vom Bewertungsverfahren, von der Grundstücksart und von der baurechtlichen Beurteilung ab. Wo sich ein niedrigerer Bodenwert ergibt, lässt sich im Vergleich zur Vergangenheit jetzt Schenkungsteuer sparen.

Wer die Übertragung seines Vermögens auf die nächste Generation plant, sollte daher nicht abwarten, sondern die aktuelle Situation zum Anlass nehmen, die Nachfolge frühzeitig zu gestalten und bestehende Möglichkeiten noch unter den aktuellen Rahmenbedingungen zu nutzen.

Wir begleiten Sie dabei von der steuerlichen Bewertung über die rechtliche Gestaltung bis zur abgestimmten Umsetzung aus einer Hand und mit Blick auf die langfristigen Folgen.

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FAQ: Antworten auf häufig gestellte Fragen zu Bodenrichtwerte und Schenkungsteuer

Kann eine Immobilienschenkung trotz Schenkungsteuer sinnvoll sein?

Ja. Eine vollständig steuerfreie Übertragung ist nicht immer die wirtschaftlich günstigste Lösung. Wird Vermögen frühzeitig übertragen, können persönliche Freibeträge genutzt und größere Vermögenswerte gegebenenfalls zu niedrigeren Tarifstufen übertragen werden. Entscheidend ist jedoch immer die individuelle Vermögens- und Familiensituation.

Welche Rolle spielt der Zeitpunkt bei einer Immobilienschenkung?

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist der Bewertungsstichtag entscheidend. Bei einer Grundstücksschenkung ist dies regelmäßig bereits der Zeitpunkt, zu dem die Auflassung beurkundet ist, der Schenker die Eintragung bewilligt hat und der Beschenkte die Umschreibung herbeiführen darf. Spätere Wertsteigerungen beeinflussen die für diese Schenkung festgesetzte Steuer nicht mehr.

Welche Vorteile kann ein Nießbrauch bei der Immobilienschenkung haben?

Behält sich der Übergeber einen Nießbrauch vor, kann dessen Kapitalwert die steuerliche Bemessungsgrundlage der Schenkung reduzieren. Zugleich können die eigene Nutzung der Immobilie oder die Mieteinnahmen beim Übergeber verbleiben.

Was sollte neben der Schenkungsteuer bei einer Immobilienübertragung berücksichtigt werden?

Neben der steuerlichen Belastung sind insbesondere die Versorgung des Übergebers, die familiäre Situation, mögliche Rückforderungsrechte, Pflichtteils- und Ausgleichsregelungen sowie ertragsteuerliche Folgen zu berücksichtigen.

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