Gesunkene Bodenrichtwerte in München 2026: Jetzt Immobilienübertragungen prüfen?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München hat die Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 veröffentlicht. In mehreren Teilmärkten liegen sie deutlich unter den Werten zum 01.01.2024. Wer eine Immobilie in München auf die nächste Generation übertragen möchte, sollte die neuen Bodenrichtwerte genau prüfen.

Bodenrichtwerte in München deutlich gesunken

Die folgenden Beispiele beruhen auf einzelnen Auszügen aus den Bodenrichtwertauskünften. Sie zeigen keine flächendeckende Marktanalyse, machen die Größenordnung der Entwicklung aber anschaulich:

Gerade bei größeren Grundstücken können solche Rückgänge erhebliche Auswirkungen haben. Ein Rückgang um 500 EUR/m² bedeutet bei 700 m² Grundstücksfläche rechnerisch bereits 350.000 EUR weniger Bodenwert. Ob und in welchem Umfang sich das steuerlich auswirkt, hängt aber vom Bewertungsverfahren und von der Grundstücksart ab.

Welche Bewertungsparameter neben den Bodenrichtwerten eine Rolle spielen und wie der neue Marktbericht die steuerliche Immobilienbewertung in München insgesamt beeinflusst, haben wir in einem separaten Beitrag ausführlich erläutert: Immobilienbewertung München 2026: Der neue Marktbericht ist da – und steuerlich entscheidend

Wann wirkt sich der Bodenrichtwert auf die steuerliche Bewertung aus?

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird Grundvermögen nach dem Bewertungsgesetz bewertet. Welche Bedeutung der Bodenrichtwert hat, hängt maßgeblich von der Grundstücksart und dem anzuwendenden Bewertungsverfahren ab.

• Eigentumswohnungen werden im Stadtgebiet München regelmäßig im Vergleichswertverfahren bewertet. Maßgeblich sind hierbei die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Vergleichsfaktoren. Der Bodenrichtwert ist deshalb regelmäßig nicht die entscheidende Bewertungsgröße.
• Ein- und Zweifamilienhäuser werden im Stadtgebiet München dagegen in der Praxis regelmäßig im Sachwertverfahren bewertet. Gleiches gilt für sonstige bebaute Grundstücke. Bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und den meisten gemischt genutzten Grundstücken kommt regelmäßig das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Für diese Grundstücksarten bildet der Bodenwert einen eigenständigen Bestandteil der steuerlichen Bewertung. Sinkende Bodenrichtwerte können sich daher unmittelbar wertmindernd auf den steuerlichen Grundbesitzwert auswirken.

Welche Marktdaten der neue Marktbericht für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Ertragsobjekte enthält und wie diese in die steuerliche Bewertung einfließen, lesen Sie im Beitrag Immobilienbewertung München 2026.

Baurechtliche Beurteilung ebenso wichtig wie der Bodenrichtwert

Mindestens ebenso wichtig wie der veröffentlichte Bodenrichtwert ist jedoch die baurechtliche Beurteilung des Grundstücks. Vor jeder steuerlichen Bewertung muss zwingend geprüft werden, ob die der Bodenrichtwertzone zugrunde liegende wertrelevante Geschossflächenzahl (wGFZ) für das konkrete Grundstück überhaupt zutreffend ist oder angepasst werden muss.

Gerade im Stadtgebiet München kann eine erforderliche Anpassung der wGFZ den steuerlichen Bodenwert erheblich stärker verändern als die allgemeine Entwicklung der Bodenrichtwerte selbst.

Wichtig: Das Finanzamt München prüft in jedem Bewertungsfall ausnahmslos die baurechtliche Beurteilung.

Erbschaftsteuer-Reform: Warum der richtige Zeitpunkt wichtig sein kann

Neben den gesunkenen Bodenrichtwerten kommt ein weiterer Punkt hinzu: Die Erbschaft- und Schenkungsteuer steht erneut in der Diskussion. Reformmodelle reichen von veränderten Freibeträgen über Lebensfreibeträge bis hin zu Änderungen bei Begünstigungen und Steuersätzen. Ob, wann und in welcher Form solche Modelle umgesetzt werden, ist offen. Für größere Immobilienvermögen bedeutet diese Unsicherheit aber: Eine heute passende Gestaltung sollte nicht unnötig aufgeschoben werden.

Besonders wichtig ist der Vertrauensschutz. Frühere Gesetzgebungsverfahren zeigen, dass steuerliche Verschärfungen nicht zwingend erst ab dem Tag gelten müssen, an dem ein Gesetz endgültig verkündet wird. Der Bundesfinanzhof hat in einem aktuellen Zusammenhang zur Erbschaftsteuer bestätigt, dass rückwirkende Verschärfungen unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein können. Für Immobilieneigentümer folgt daraus kein Automatismus. Aber es zeigt, dass Übergangsphasen zwischen einem Urteil und der Verkündung eines geänderten Gesetzes rechtlich riskanter sein können, als viele erwarten.

Wer eine Übertragung ohnehin plant, sollte daher nicht nur fragen: „Wie niedrig ist der Wert heute?“ Sondern auch: „Wie sicher ist es, dass die heutigen Regeln morgen noch gelten?“ Gerade die Kombination aus gesunkenen Bodenrichtwerten und unsicherer Reformlage spricht dafür, Nachfolgekonzepte jetzt strukturiert zu überprüfen.

Welche Reformmodelle derzeit diskutiert werden und welche Änderungen bei Freibeträgen, Steuersätzen oder Begünstigungen im Raum stehen, haben wir im Beitrag „Erbschaftsteuer im Umbruch“ zusammengefasst.

Wenn Freibeträge nicht ausreichen: Kann eine bewusst steuerpflichtige Schenkung sinnvoll sein?

In vielen Familien reicht der persönliche Freibetrag nicht aus, um größere Münchner Immobilienwerte vollständig steuerfrei zu übertragen. Das gilt besonders dann, wenn der 10-Jahres-Zeitraum für die erneute Nutzung von Freibeträgen nicht abgewartet werden kann oder bereits frühere Schenkungen erfolgt sind.

In solchen Fällen sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass jede Schenkungsteuer vermieden werden muss. Es kann im Einzelfall sinnvoll sein, bewusst eine steuerpflichtige Schenkung auszulösen, wenn dadurch größere Vermögenswerte zu einem noch vergleichsweise niedrigen Steuersatz übertragen werden können.

Der Hintergrund liegt in den maßgeblichen Steuersätzen. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer steigt grundsätzlich nach Wertstufen und Steuerklassen an. Bei nahen Angehörigen, insbesondere Kindern, beginnt die Besteuerung nach Ausschöpfung des Freibetrags mit niedrigeren Steuersätzen und steigt erst bei höheren steuerpflichtigen Erwerben an. Wer frühzeitig überträgt, kann daher unter Umständen vermeiden, dass sich später noch größere Werte in einem Erbfall bündeln und dann in höhere Progressionsstufen fallen.

Das ist keine pauschale Empfehlung zur Auslösung von Steuer. Es ist eine Gestaltungsfrage. Entscheidend sind unter anderem der Wert der Immobilie, bereits genutzte Freibeträge, weiteres Vermögen, die familiäre Nachfolgeplanung, vorbehaltene Nutzungsrechte und Finanzierungsfragen. Gerade bei gesunkenen Bodenrichtwerten kann sich aber ein Zeitfenster ergeben, in dem eine teilweise steuerpflichtige Übertragung wirtschaftlich trotzdem vorteilhaft ist.

Immobilien übertragen: Warum eine Gesamtbetrachtung entscheidend ist

Eine Immobilienübergabe sollte nicht allein nach dem aktuell niedrigeren Bodenrichtwert entschieden werden. Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Anlass zur Prüfung, aber nicht der einzige Maßstab.

In der Praxis greifen mehrere Fragen ineinander: Wie ist die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz einzuordnen? Greift das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren? Ist ein niedrigerer Verkehrswert durch ein Gutachten nachweisbar und wirtschaftlich sinnvoll? Welche ertragsteuerlichen Folgen können entstehen? Passt eine Familiengesellschaft zur Struktur des Vermögens? Und welche erbrechtliche Gestaltung sichert die Nachfolge langfristig ab?

ACCONSIS kann Eigentümer hierbei umfassend begleiten. Neben langjähriger Erfahrung in der Beratung von Immobilieneigentümern kommt es gerade bei solchen Gestaltungen auf das Zusammenspiel verschiedener Fachgebiete an: Bewertungsrecht, allgemeines Ertragsteuerrecht, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Gesellschaftsrecht bei Familiengesellschaften, Finanzierungsfragen sowie die Prüfung, ob ein Verkehrswertgutachten im konkreten Fall sinnvoll ist. Auch erbrechtliche Gestaltungen, etwa durch ein passendes Testament oder eine abgestimmte Nachfolgeregelung, sollten frühzeitig einbezogen werden.

So lässt sich vermeiden, dass eine steuerlich günstige Bewertung isoliert betrachtet wird, während zivilrechtliche, familiäre oder wirtschaftliche Folgen unzureichend berücksichtigt bleiben.

Fazit

Gesunkene Bodenrichtwerte in München können ein attraktives Zeitfenster für Immobilienübertragungen eröffnen. Entscheidend ist jedoch nicht allein der veröffentlichte Bodenrichtwert, sondern die gesamte steuerliche und rechtliche Gestaltung. Wer ohnehin eine Schenkung oder vorweggenommene Erbfolge plant, sollte jetzt prüfen lassen, ob sich aus den aktuellen Bewertungsänderungen Vorteile ergeben.and angeboten werden.

Meine Empfehlung

Gerade bei werthaltigem Münchner Immobilienvermögen zahlt sich eine frühzeitige, koordinierte Prüfung und Übergabeplanung aus. Wir beraten Sie umfassend – kommen Sie gerne auf mich zu.

Ihr ACCONSIS-Ansprechpartner

Andreas Hopfgartner
Steuerberater

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Antworten auf häufig gestellte Fragen zu Bodenrichtwerten in München

Sind die Bodenrichtwerte in München 2026 gesunken?

Ja. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München hat zum 01.01.2026 neue Bodenrichtwerte veröffentlicht. In mehreren Teilmärkten liegen diese deutlich unter den Werten von 2024.

Führen niedrigere Bodenrichtwerte automatisch zu weniger Schenkungsteuer?

Nein. Ob sich ein gesunkener Bodenrichtwert tatsächlich steuerlich auswirkt, hängt vom jeweiligen Bewertungsverfahren und der Grundstücksart ab.

Welche Immobilien profitieren besonders?

Vor allem Grundstücke, bei denen der Bodenwert unmittelbar in die steuerliche Bewertung einfließt, etwa im Sachwert- oder Ertragswertverfahren.

Sollte eine geplante Immobilienübertragung jetzt vorgezogen werden?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Sinkende Bodenrichtwerte können ein günstiges Zeitfenster eröffnen. Gleichzeitig können mögliche Reformen der Erbschaft- und Schenkungsteuer die Rahmenbedingungen künftig verändern. Eine individuelle Prüfung ist daher sinnvoll.