Immobilienbewertung München 2026: Der neue Marktbericht ist da – und steuerlich entscheidend

Am 11.06.2026 wurde der neue Marktbericht 2025 des Gutachterausschusses für das Stadtgebiet München veröffentlicht. Für Grundstückseigentümer ist dieser Bericht weit mehr als eine statistische Rückschau auf den Münchner Immobilienmarkt. Die veröffentlichten Marktdaten beeinflussen unmittelbar die steuerliche Immobilienbewertung in München und können erhebliche Auswirkungen auf Erbschaften, Schenkungen und bestimmte grunderwerbsteuerliche Vorgänge haben.

Wer eine Immobilie in München besitzt, eine Übertragung innerhalb der Familie plant oder mit einer Erbschaft rechnet, sollte die neuen Daten deshalb nicht nur aus Marktsicht betrachten. Entscheidend ist vielmehr die Frage: Welchen Wert setzt das Finanzamt steuerlich an?

Inhaltsverzeichnis

1. Warum ist der Marktbericht steuerlich relevant?
2. Der entscheidende Unterschied: Typisierte Bewertung statt individueller Objektanalyse
3. Für welche Eigentümer ist der neue Marktbericht München besonders relevant?
4. Welche Marktdaten beeinflussen die steuerliche Immobilienbewertung in München?
5. Eigentumswohnungen: keine einfache Richtung erkennbar
6. Ertragsobjekte: höhere Liegenschaftszinssätze können Werte beeinflussen
7. Sachwertobjekte: vielfach stärkere werterhöhende Wirkungg
8. Erbschaft und Schenkung: Warum der steuerliche Grundbesitzwert entscheidend ist
9. Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer bei Münchner Immobilien
10. Unser Fazit für Grundstückseigentümer

Warum ist der Marktbericht steuerlich relevant?

Bei Immobilien in München geht es steuerlich zunächst nicht um den Preis, der bei einem Verkauf möglicherweise erzielt werden könnte. Auch ein individuell ermittelter Verkehrswert steht nicht automatisch am Anfang der steuerlichen Prüfung.

Das Finanzamt berechnet zunächst den sogenannten steuerlichen Grundbesitzwert. Dieser wird nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes ermittelt. Dabei kommen gesetzlich typisierte Verfahren zur Anwendung. Für das Stadtgebiet München greifen diese Verfahren teils auf Marktdaten zurück, die insbesondere aus den Veröffentlichungen des Gutachterausschusses stammen.

Für steuerliche Bewertungsstichtage im Jahr 2026 ist damit der Marktbericht 2025 von besonderer Bedeutung.

Erst im zweiten Schritt kann geprüft werden, ob ein Verkehrswertgutachten sinnvoll ist. Ein solches Gutachten kann insbesondere dann in Betracht kommen, wenn der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte steuerliche Grundbesitzwert.

Der entscheidende Unterschied: Typisierte Bewertung statt individueller Objektanalyse

Der steuerliche Grundbesitzwert ist ein pauschalierter Wert. Das Finanzamt bewertet nicht jede Immobilie so, wie es ein Sachverständiger im Rahmen eines individuellen Verkehrswertgutachtens tun würde.

Ein Gutachter würde das konkrete Objekt besichtigen und zahlreiche Besonderheiten einbeziehen, etwa:

• den baulichen Zustand,
• Modernisierungen oder Instandhaltungsrückstände,
• Rechte und Belastungen,
• Besonderheiten der Lage,
• Nutzungsmöglichkeiten,
• objektspezifische Vor- und Nachteile.

Das Finanzamt arbeitet hingegen zunächst mit gesetzlich festgelegten Verfahren und standardisierten Marktdaten. Dadurch kann der steuerliche Grundbesitzwert im Ergebnis dem Verkehrswert entsprechen, aber auch darüber oder darunter liegen.

Gerade in München kann diese Differenz erhebliche steuerliche Folgen haben. Die Immobilienwerte sind hoch, Freibeträge bei Erbschaften und Schenkungen werden schnell überschritten, und schon einzelne Bewertungsparameter können die Steuerbelastung deutlich verändern.

Für welche Eigentümer ist der neue Marktbericht München besonders relevant?

Der Marktbericht 2025 ist vor allem für Eigentümer relevant, die sich mit einer der folgenden Situationen beschäftigen:

• Sie möchten eine Immobilie ganz oder teilweise auf Kinder oder andere Angehörige übertragen.
• Sie sind im Rahmen einer Erbschaft Erwerber einer Münchner Immobilie geworden.
• Sie halten Immobilienvermögen in einer Familiengesellschaft oder planen eine entsprechende Struktur.
• Sie möchten prüfen, ob ein vom Finanzamt angesetzter Grundbesitzwert plausibel ist.

In all diesen Fällen kann die steuerliche Bewertung nicht losgelöst von den aktuellen Münchner Marktdaten betrachtet werden.

Welche Marktdaten beeinflussen die steuerliche Immobilienbewertung in München?

Der Marktbericht 2025 enthält verschiedene Informationen, die für die steuerliche Immobilienbewertung im Stadtgebiet München bedeutsam sein können. Besonders relevant sind drei Gruppen von Marktdaten:

1) Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen nutzt das Finanzamt im Rahmen des Vergleichswertverfahrens insbesondere durchschnittliche Vergleichspreise. Unterschieden wird unter anderem zwischen kleineren Wohnungen und Apartments unter 45 Quadratmetern sowie größeren Eigentumswohnungen sowie Baujahr, Lage und Vermietungszustand.

2) Liegenschaftszinssätze für Ertragswertobjekte

Für insbesondere Mehrfamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Immobilien kommt regelmäßig das Ertragswertverfahren in Betracht. Hier spielen die Liegenschaftszinssätze eine zentrale Rolle. Sie beeinflussen, wie künftige Erträge rechnerisch bewertet werden.

3) Sachwertfaktoren für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser

Bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reiheneckhäusern und Reihenmittelhäusern ist regelmäßig das Sachwertverfahren bedeutsam. Dabei wird ein vorläufiger Sachwert aus Bodenwert und Gebäudesachwert gebildet und anschließend mithilfe des Sachwertfaktors an das Marktgeschehen angepasst.

Nach bisherigen Erkenntnissen sind diese Sachwertfaktoren im Rahmen der steuerlichen Bewertung auch für Zweifamilienhäuser relevant.

Eigentumswohnungen: keine einfache Richtung erkennbar

Der Münchner Marktbericht 2025 zeigt bei Eigentumswohnungen ein differenziertes Bild. Zwar ist die Zahl der Verkäufe wieder gestiegen, gleichzeitig stehen die Preise in mehreren Bereichen weiterhin unter Druck. Für die steuerliche Bewertung reicht deshalb eine pauschale Aussage wie „Wohnungspreise sinken“ nicht aus.

• Bei größeren Eigentumswohnungen ab 45 Quadratmetern zeigen Neubauwohnungen in mehreren Lagen Rückgänge gegenüber dem Jahresbericht 2024. In durchschnittlichen Lagen sind diese Rückgänge eher moderat. In guten und guten zentralen Lagen fallen sie teilweise deutlicher aus.
• Bei Bestandswohnungen ist die Entwicklung uneinheitlicher. Je nach Lage und Baujahresgruppe sind nicht nur Rückgänge, sondern auch steigende Vergleichsfaktoren zu beobachten.
• Bei kleinen Wohnungen und Apartments unter 45 Quadratmetern ist die Entwicklung ebenfalls unterschiedlich. Neubau-Apartments in durchschnittlichen und guten Lagen zeigen sich vergleichsweise stabil. In guten zentralen Lagen sind dagegen deutlichere Rückgänge zu erkennen. Im Bestand hängt die Bewertung stark von Lage und Baujahresgruppe ab.
• Für vermietete Wohnungen wird bei der steuerlichen Wertermittlung ein Abschlag von 8 Prozent berücksichtigt. Im Vorjahr lag dieser Abschlag noch bei 5 Prozent.

Die Bandbreiten zeigen, wie stark die steuerliche Bewertung vom Einzelfall abhängen kann: Bei Eigentumswohnungen ab 45 Quadratmetern reichen die Veränderungen im Vergleich zum Marktbericht 2024 je nach Baujahr und Lage von Rückgängen bis zu 20,8 Prozent bis hin zu Anstiegen von bis zu 14,6 Prozent. Bei Wohnungen unter 45 Quadratmetern bewegen sich die Veränderungen zwischen minus 20,2 Prozent und plus 13,1 Prozent.

Ertragsobjekte: höhere Liegenschaftszinssätze können Werte beeinflussen

Bei nicht nach WEG aufgeteilten Mehrfamilienhäusern, bei Geschäftsgrundstücken und bei gemischt genutzten Grundstücken wird steuerlich regelmäßig das Ertragswertverfahren angewendet.

Der Liegenschaftszinssatz ist dabei ein wesentlicher Bewertungsfaktor. Steigt dieser Zinssatz, wirkt sich das im Ertragswertverfahren grundsätzlich wertmindernd aus, weil künftige Erträge rechnerisch stärker abgezinst werden. Sinkt der Zinssatz, kann dies grundsätzlich werterhöhend wirken.

Der Marktbericht 2025 zeigt bei mehreren Gruppen von Ertragsobjekten höhere Liegenschaftszinssätze als der Vorjahresbericht. Bei Wohnhäusern mit geringem Gewerbeanteil, also typischen Mietwohnhäusern, liegt der Zinssatz leicht über dem Wert aus 2024. Auch bei gemischt genutzten Immobilien sowie bei Büro- und Geschäftshäusern zeigen sich in mehreren Gruppen gestiegene Renditeanforderungen.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jeder steuerliche Grundbesitzwert eines Ertragsobjekts sinkt. Die konkrete Bewertung hängt weiterhin von weiteren Parametern ab, insbesondere von:

• den nachhaltig erzielbaren Mieten,
• den Bewirtschaftungskosten,
• der Restnutzungsdauer,
• dem Bodenwert,
• der konkreten Objektstruktur.

Der Liegenschaftszins bleibt aber ein wichtiger Hebel, der im Einzelfall genau geprüft werden sollte.

Sachwertobjekte: vielfach stärkere werterhöhende Wirkung

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern kommt es auch steuerlich häufig auf die Sachwertfaktoren an. Diese Faktoren passen den rechnerisch ermittelten vorläufigen Sachwert an die Marktverhältnisse an.

Der Marktbericht 2025 zeigt gegenüber der korrigierten Fassung des Marktberichts 2024 überwiegend gestiegene Sachwertfaktoren. Besonders deutlich fällt die Erhöhung bei Grundstücken in der höchsten Lageeinordnung, also in bester Wohnlage, aus.

Auch bei Reihenmittelhäusern der Baujahresgruppe 1985 bis 1999 sowie bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reiheneckhäusern mit Baujahren bis 1945 sind nicht unerhebliche Erhöhungen von mehr als 0,2 Punkten dargestellt.

Nur leicht gesunken sind dagegen die Sachwertfaktoren bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reiheneckhäusern der Baujahresgruppe 1985 bis 1999 sowie bei Reihenmittelhäusern der Baujahresgruppe 1970 bis 1984 mit Grundstücksgrößen von mehr als 250 Quadratmetern.

Für Eigentümer solcher Immobilien bedeutet das: Im Sachwertverfahren kann der Marktanpassungsfaktor im Jahr 2025 tendenziell stärker werterhöhend wirken als im Vorjahr.

Erbschaft und Schenkung: Warum der steuerliche Grundbesitzwert entscheidend ist

Bei Erbschaften und Schenkungen bildet der steuerliche Grundbesitzwert die Grundlage für die weitere steuerliche Beurteilung. Er ist maßgeblich dafür, ob persönliche Freibeträge ausreichen oder ob Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer entsteht.

Gerade bei Münchner Immobilien können Freibeträge schnell ausgeschöpft sein. Eine belastbare Bewertung ist deshalb nicht nur für die Steuererklärung wichtig, sondern auch für die Liquiditätsplanung. Denn eine entstehende Steuer muss finanziert werden können.

Zugleich sollte geprüft werden, ob der vom Finanzamt ermittelte Wert sachgerecht ist oder ob ein Verkehrswertgutachten wirtschaftlich sinnvoll sein kann.

Lesen Sie auch unseren Fachbeitrag zu Immobilien und Erbschaftsteuer: Worauf Sie achten sollten und welche Befreiungen möglich sind.

Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer bei Münchner Immobilien

Bei einem normalen Immobilienkauf ist für die Grunderwerbsteuer regelmäßig der vereinbarte Kaufpreis maßgeblich. Es gibt jedoch Fälle, in denen der steuerliche Grundbesitzwert für grunderwerbsteuerliche Zwecke relevant werden kann.

Das gilt insbesondere bei bestimmten Umstrukturierungen, Anteilsübertragungen oder Vorgängen ohne klassischen Kaufpreis. Auch Gestaltungen mit Familiengesellschaften oder Unternehmen mit Münchner Grundbesitz können betroffen sein.

In solchen Fällen können die steuerlichen Bewertungsverfahren ebenfalls auf Münchner Marktdaten zurückgreifen. Der Marktbericht 2025 ist daher nicht nur für private Übertragungen relevant, sondern auch für gesellschaftsrechtliche und unternehmerische Gestaltungen mit Münchner Immobilienbezug.

Unser Fazit für Grundstückseigentümer

Der am 11.06.2026 veröffentlichte Münchner Marktbericht 2025 zeigt keinen einheitlichen Trend.

Bei Eigentumswohnungen kommt es stark auf Lage, Größe und Baujahr an. Bei Ertragsobjekten wirken höhere Liegenschaftszinssätze in die Bewertung hinein. Bei Sachwertobjekten sind die Sachwertfaktoren gegenüber der korrigierten Fassung des Marktberichts 2024 vielfach gestiegen.

Für Grundstückseigentümer folgt daraus: Eine steuerliche Immobilienbewertung sollte frühzeitig geprüft werden – insbesondere vor Schenkungen, im Erbfall oder bei geplanten Strukturen mit grunderwerbsteuerlicher Relevanz.

ACCONSIS begleitet Sie bei der steuerlichen Einordnung Ihrer Immobilie, der Prüfung der aktuellen Münchner Marktdaten und der Frage, ob ein ergänzendes Verkehrswertgutachten wirtschaftlich sinnvoll sein kann. Aber auch damit zusammenhängende erb-  oder gesellschaftsrechtliche Themen sowie Finanzierungslösungen können aus einer Hand angeboten werden.

Neuer Marktbericht 2025 – unsere Empfehlung

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