Steuerliche Optimierung des Immobilienvermögens: Die Vorteile einer Immobilien-GmbH

Oftmals werden Grundstücks- bzw. Immobilienvermögen entweder im Privatvermögen oder in Personengesellschaften gehalten. Eine weniger verbreitete, jedoch potenziell vorteilhafte Möglichkeit für größeres Immobilienvermögen ist, dieses in einer GmbH zu halten. Diese Alternative bietet interessante steuerliche Perspektiven und Gestaltungsmöglichkeiten, die in nachfolgendem Beitrag näher beleuchtet werden.

Immobilienerwerb durch eine GmbH

Bei einer Immobilien-GmbH erwirbt die Gesellschaft das Eigentum an den Immobilien bzw. Grundstücken. Bezüglich des Erwerbs des Immobilienvermögens sind mehrere Möglichkeiten denkbar, beispielsweise der Verkauf und die Finanzierung mittels Darlehen oder ein hohes Eigenkapital. Eine wichtige Überlegung hierbei ist die Grunderwerbsteuer, die stets in die Kalkulation einbezogen werden muss.

Welche Vorteile bietet eine Immobilien-GmbH?

Steuerliche Vorteile

Der wohl größte Vorteil einer Immobilien-GmbH liegt in der laufenden Besteuerung:

• Vermietet eine GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz, so werden die laufenden Jahresüberschüsse aus der Vermietung mit lediglich 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag besteuert. Gewerbesteuer fällt in diesem Fall in der Regel nicht an. Werden die Überschüsse nicht ausgeschüttet, sondern reinvestiert, bleibt der steuerliche Vorteil erhalten.
• Wird der Jahresüberschuss aus der GmbH hingegen in das Privatvermögen des bzw. der Gesellschafter ausgeschüttet, fallen zusätzlich 25 % Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag an. Im Rahmen der Einkommensteuererklärung des Gesellschafters kann dann eine Optimierung bei im Privatvermögen gehaltenen Beteiligungen geprüft werden.
• Wählt man die Gestaltung in der Form, dass eine weitere GmbH Gesellschafter der Immobilien-GmbH ist, können sich ebenfalls steuerliche Vorteile bei der Ausschüttung an die Muttergesellschaft ergeben.

Gehaltszahlungen und Gewinnminderung

Die Geschäftsführervergütungen in einer Immobilien-GmbH sind regulär lohnsteuer- und ggf. sozialversicherungspflichtig. Sie wirken sich jedoch gewinnmindernd bei der GmbH aus, was eine weitere steuerliche Gestaltungsmöglichkeit im üblichen Rahmen bietet.

Welche Nachteile können mit einer Immobilien-GmbH verbunden sein?

Dauerhafte Steuerverstrickung

Während der Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen nach 10 Jahren oder bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken für bestimmte Zeiträume steuerfrei behandelt wird, ist eine Wertsteigerung eines Grundstücks bzw. der Immobilie in einer Immobilien-GmbH unabhängig von einer Haltedauer immer steuerpflichtig und muss bei einer Veräußerung versteuert werden.

Die Versteuerung der Wertsteigerung lässt sich jedoch unter bestimmten Voraussetzungen in der Immobilien-GmbH – zumindest vorübergehend – vermeiden, wenn innerhalb einer einzuhaltenden Frist eine Reinvestition in eine begünstigte neue Immobilie getätigt wird.

Höherer Verwaltungsaufwand

Im Gegensatz zur Vermietung im Privatvermögen, bei der lediglich eine Anlage V in der Einkommensteuererklärung ausgefüllt werden muss, bedeutet die Verwaltung einer Immobilien-GmbH deutlich mehr Aufwand:

• Abgabe einer Körperschaft-, Gewerbe-, und ggf. Umsatzsteuererklärung;
• Aufstellung einer Bilanz und Übermittlung einer speziellen E-Bilanz an das Finanzamt;
• Offenlegungspflichten im Bundesanzeiger.

Kein Vorteil bei Schenkung- und Erbschaftsteuer

Bei der Schenkung- oder Erbschaftsteuer bietet die Immobilien-GmbH in der Regel keine Vorteile, da Dritten zur Nutzung überlassende Grundstücke im Grundsatz als nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen zählen.

Wird ein GmbH-Anteil im Wege der vorweggenommenen Erbfolge verschenkt oder im Todesfall vererbt, werden auch die im Betriebsvermögen der GmbH befindlichen Grundstücke in die Bewertung für Zwecke der Schenkung- oder Erbschaftsteuer einbezogen.

Fazit und Empfehlung 

Die Immobilien-GmbH kann eine sinnvolle Alternative zu den üblichen Gestaltungen sein. Sie ist sicherlich eine interessante Option für die Verwaltung größerer Immobilienvermögen, nicht jedoch für beispielsweise einzelne Eigentumswohnungen.

Eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater ist allerdings unerlässlich, um die steuerlichen und verwaltungstechnischen Aspekte vollständig zu erfassen und optimal zu nutzen.