Wer eine Immobilie verkauft und den Kaufpreis in zinslosen Raten erhält, muss künftig meist keine Steuer auf „fiktive Zinsen“ mehr fürchten. Das entschied der Bundesfinanzhof (BFH) am 24.03.2026 und änderte damit seine jahrzehntelange Rechtsprechung. Ein für die Praxis wichtiges Urteil!
Worum ging es in dem Fall?
Ein Ehepaar verkaufte ein bebautes Grundstück an die eigene Tochter. Weil die Tochter keinen Bankkredit bekam und nur eine begrenzte monatliche Summe zahlen konnte, vereinbarten die Beteiligten: Der volle Kaufpreis wird in monatlichen Raten gezahlt, ohne Zinsen. Außerdem vereinbarte man, dass jede Rate vollständig auf den Kaufpreis angerechnet wird. Zinserträge erhielten die Eltern also laut Vereinbarung mit der Tochter nicht.
Das Finanzamt beurteilte den Fall allerdings wie folgt: Es rechnete aus den monatlichen Raten einen „versteckten“ Zinsanteil heraus und wollte diesen – wie üblich – bei den Eltern als „Einkünfte aus Kapitalvermögen“ besteuern.
Das Finanzamt unterstellte damit: Wer eine Zahlung lange stunde, verdiene daran heimlich. Dieser gedachte Zinsgewinn sei einkommensteuerpflichtig. Mit dieser Einschätzung zeigte sich das Ehepaar nicht einverstanden und zog vor Gericht.
Was hat der BFH entschieden?
Der Fall endete letztlich vor dem BFH, der in dieser Sache ein grundlegendes Urteil fällte und mit diesem Urteil seine Rechtsprechung änderte.
Denn das Ehepaar bekam vor dem BFH Recht: Wenn die Beteiligten ausdrücklich vereinbaren, dass keine Zinsen anfallen und jede Rate zu 100 % auf den Kaufpreis angerechnet wird, entsteht beim Verkäufer kein steuerpflichtiger Zinsertrag. Ein nur rechnerisch – etwa nach § 12 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes – „herausgerechneter“ Zinsanteil reicht dafür nicht aus.
Damit gibt der BFH seine frühere, diesbezüglich deutlich strengere Rechtsprechung ausdrücklich auf. Denn bislang zinste die Finanzverwaltung solche Raten oft automatisch mit 5,5 % ab und besteuerte den so ermittelten Zinsanteil.
Insgesamt sind an diesem Urteil drei Punkte besonders wichtig.
- Keine Kapitaleinkünfte: Aus den zinslosen Raten entstehen beim Verkäufer grundsätzlich keine Einkünfte aus Kapitalvermögen mehr.
- Kein Rückzahlungsgewinn: Weil jede Rate reine Tilgung ist, verrechnet sie sich vollständig mit dem Kaufpreis. Ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht nicht.
- Keine Schenkungsteuer auf den Zinsverzicht: Der Verzicht auf Zinsen ist keine steuerpflichtige Schenkung, weil kein Geld aus dem Vermögen des Verkäufers zur Nutzung überlassen wird.
Dabei gilt eine wichtige Einschränkung: Dieses Urteil gilt für Grundstücke im Privatvermögen, die vollentgeltlich – also zum echten Marktwert – verkauft werden.
Für Betriebsvermögen und für teilweise verschenkte Immobilien gelten diese Grundsätze nicht ohne Weiteres.
Was bedeutet das für die Praxis?
Vor allem für Familien eröffnet das Urteil eine attraktive und rechtssichere steuerliche Gestaltungsmöglichkeit: Man kann eine Immobilie an Kinder oder Enkel verkaufen und den Kaufpreis über viele Jahre zinslos in Raten einziehen, ohne dass das Finanzamt beim Verkäufer Steuern auf sog. fiktive Zinsen erhebt.
Hinweis: Mehr zu unserer rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Beratung beim Kauf, Verkauf und bei der Übertragung von Immobilien finden Sie in unserem Leistungsbereich „Rund um die Immobilie“.
Der BFH betont dabei ausdrücklich, dass eine solche zinslose Stundung nicht „steuerlich verdächtig“ sei. Das gelte vor allem dann nicht, wenn sie den Kauf überhaupt erst möglich mache, weil der Erwerber keinen Kredit bekomme.
Allerdings ist noch nicht bekannt, ob die Finanzverwaltung das Urteil allgemein anwenden wird. Erst mit Veröffentlichung im Bundessteuerblatt werden Urteile des BFH auch für die Finanzverwaltung bindend.
Warum es auf die Formulierung ankommt – und wo Gefahren lauern
So erfreulich das Urteil ist: Entscheidend ist die saubere Vertragsgestaltung, damit die Vorteile, die mit diesem Urteil verbunden sind, auch tatsächlich zum Tragen kommen.
Denn riskant wird es, wenn der Vertrag missverständlich ist oder das Amt eine versteckte Zinsabrede vermutet, etwa wenn bei sofortiger Zahlung ein niedrigerer Preis gelten würde oder insgesamt Anzeichen für einen Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) vorliegen.
Auch Wertsicherungsklauseln sind in diesem Zusammenhang mit Vorsicht zu genießen. Deren steuerliche Wirkung ist bisher nicht abschließend geklärt.
Fazit zum BFH-Urteil (Az. VIII R 30/24)
Wer den Verkauf einer Immobilie z. B. innerhalb der Familie mit zinsloser Ratenzahlung plant, muss auf Details im Vertrag achten!
Wer hier ungenau formuliert, riskiert böse Überraschungen in Form nachträglicher Steuerforderungen. Gerade bei Immobilienverkäufen innerhalb der Familie entscheidet häufig die Vertragsgestaltung über erhebliche steuerliche Folgen. Eine frühzeitige rechtliche und steuerliche Beratung schafft hier Sicherheit.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung. Gerne unterstützen wir Sie bei allen rechtlichen und steuerlichen Fragen rund um das Thema Hauskauf, Zinsen und Steuern.
Planen Sie einen Immobilienverkauf innerhalb der Familie oder möchten Sie den Kaufpreis in Raten vereinbaren?
Dann wenden Sie sich gerne an mich! Ich beantworte Ihre Fragen zum Thema. Vereinbaren Sie einfach einen Termin über die nebenstehenden Buchungsoptionen.
Ihr Leon Feyler
Ihr ACCONSIS-Ansprechpartner
Leon Feyler
Rechtsanwalt
Prokurist der ACCONSIS
Beratungstermin vereinbaren
Erstberatung Online
Erstberatung vor Ort
E-Mail
l.feyler@acconsis.de
Antworten auf wichtige Fragen zum Thema (FAQ):
Muss der Verkäufer bei zinslosen Raten „fiktive Zinsen“ versteuern?
Nein. Sind keine Zinsen vereinbart und wird jede Rate voll auf den Kaufpreis angerechnet, entstehen grundsätzlich keine steuerpflichtigen Kapitaleinkünfte. Das hat das Urteil des BFH nun klargestellt.
Darf das Finanzamt trotzdem einen Zinsanteil herausrechnen?
Nein. Ein nur rechnerisch z. B. nach § 12 Abs. 3 BewG ermittelter Zinsanteil ist kein steuerpflichtiges Entgelt. Mit diesem Urteil hat der BFH seine frühere Rechtsprechung aufgehoben.
Gilt das Urteil auch für Betriebsvermögen oder Teil-Schenkungen?
Nein. Das Urteil betrifft vollentgeltliche Verkäufe im Privatvermögen; Betriebsvermögen und teilentgeltliche Übertragungen sind nicht erfasst.
Worauf muss man im Vertrag achten, wenn man eine Immobilie mit zinslosen Raten verkaufen will?
Im Vertrag kommt es auf sehr exakte Formulierungen an, die z. B. die zinslose Ratenzahlung an sich betreffen, aber auch die Tatsache, dass die Rate zu 100 % auf den Kaufpreis angerechnet werden soll.
