Grundsteuerbescheid erhalten – was nun?

Inzwischen haben viele Grundstückseigentümer den Grundsteuerbescheid ihrer Kommune erhalten und stellen zu ihrem Schrecken fest, dass sich die ab dem Jahr 2025 zu zahlende Grundsteuer teilweise um ein Vielfaches erhöht hat. Wie kann dies sein und welche Handlungsmöglichkeiten haben Grundstückseigentümer? Dieser Beitrag erläutert die wichtigsten Aspekte zur Grundsteuerreform mit Fokus auf Bayern.

Grundsteuerreform: Die neue Bemessungsgrundlage

Auslöser für die Änderung der Grundsteuer, die jeder Grundstücks- und Immobilieneigentümer in Deutschland zahlt, ist die Grundsteuerreform. Bis 2024 galt der Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Diesen Wert hat das Bundesverfassungsgericht 2018 als verfassungswidrig beurteilt und es wurde eine Grundsteuerreform notwendig. Die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer veränderte sich im Rahmen dieser Reform erheblich, zudem unterscheidet sie sich von Bundesland zu Bundesland.

Wie wird die Grundsteuer in Bayern berechnet?

In Bayern erfolgt die Berechnung ausschließlich anhand der Grundstücks- und Gebäudeflächen. Es handelt sich um ein flächenbasiertes Modell, das sich grundlegend von der vorherigen, wertorientierten Berechnung unterscheidet.

Zunächst haben die zuständigen Finanzämter in Bayern in zwei Bescheiden den Grundsteuermessbetrag auf Basis der abgegebenen Grundsteuererklärung ermittelt.

Dieser Grundsteuermessbetrag wird dann von der Kommune mit dem individuellen Hebesatz multipliziert. Daraus ergibt sich die jährlich zu zahlende Grundsteuer.

Wann ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid sinnvoll?

Oft ist in der Presse zu lesen, dass sofort Einspruch gegen die Bescheide des Finanzamts oder Widerspruch gegen die Bescheide der Kommune eingelegt werden sollte. Unsere Einschätzung dazu:

• Einen Einspruch gegen den Äquivalenzziffernbescheid oder den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts halten wir nur dann für zielführend, wenn inhaltliche Fehler in den Bescheiden bestehen. Dies kann beispielsweise eine falsche Fläche oder eine nicht berücksichtigte Ermäßigung sein.
• Auch gegen die Grundsteuerbescheide der Kommune ist ein Widerspruch nur dann sinnvoll, wenn der Grundsteuermessbetrag falsch übernommen wurde oder ein sonstiger inhaltlicher Fehler vorliegt.
• Verfassungsrechtliche Bedenken scheinen ebenfalls ausgeräumt: In Bayern wurde zunächst diskutiert, ob das flächenbasierte Modell verfassungsrechtlich bedenklich sein könnte. Neuere Gerichtsurteile bestätigen jedoch, dass gegen das Bayerische Grundsteuergesetz mit hoher Wahrscheinlichkeit keine verfassungsrechtlichen Einwände bestehen.

Härtefallregelungen: Möglichkeiten eines Erlassantrags

Bei der Kommune besteht im Grunde lediglich die Möglichkeit, einen Erlassantrag für bestimmte Härtefälle zu stellen. Hierzu sind vom Gesetzgeber im Regelfall zwei Möglichkeiten vorgesehen:

1. Bei vermieteten (bebauten) Grundstücken, sofern die tatsächliche Miete mehr als 50 % unter der ortsüblichen Miete liegt und der Vermieter diese Minderung nicht zu vertreten hat.
   
2. Beim Eintritt einer „unangemessen hohen Steuerbelastung“ durch die Grundsteuerreform, etwa in folgenden Fällen:  
   – Die Lage weicht erheblich von den in der Gemeinde ortsüblichen Verhältnissen ab.
   – Die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes ist überschritten.
   – Bei einer Übergröße des nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes, sofern dieses eine einfache Ausstattung aufweist und entweder einen Hallenanteil aufweist oder auf Dauer nicht genutzt wird.
   
   Wichtig zu wissen: In Fällen einer „unangemessen hohen Steuerbelastung“ liegt die Entscheidung im vollständigen Ermessen der Kommune und gilt ausschließlich für bayerische Grundstücke.

Ein entsprechender Erlassantrag muss bis spätestens 31. März des Folgejahres gestellt werden. Für das Jahr 2025 endet die Antragsfrist somit am 31. März 2026.

Fazit und Handlungsempfehlung

Die Auswirkungen der Grundsteuerreform sind komplex und individuell verschieden. Betroffene sollten ihre Bescheide sorgfältig prüfen und bei Bedarf fachkundige Unterstützung in Anspruch nehmen, um mögliche Erlassgründe zu identifizieren und geltend zu machen.

Da die Vorgaben bezüglich eines Erlasses oder Teilerlasses der Grundsteuer vom Gesetzgeber äußerst dürftig und unklar formuliert sind, hängt der Erfolg eines Antrags stark vom Ermessensspielraum der Kommunen ab. Erfahrungswerte liegen aufgrund der Neuartigkeit der Regelungen derzeit noch nicht vor. Ob und in welcher Höhe ein Erlassantrag Aussicht auf Erfolg hat, lässt sich deshalb nur im Einzelfall durch einen entsprechenden Antrag an die Kommune prüfen.