Aktualisierung 13.10.2022:
Statt Ende Oktober müssen Sie die Grundsteuererklärung nun erst bis Ende Januar 2023 abgeben. Das haben die Finanzminister der Länder beschlossen.


Der Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, die jeder Grundstücks- und Immobilieneigentümer in Deutschland zahlt, wurde 2018 vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig beurteilt.

Der Gesetzgeber hat inzwischen ein neues Grundsteuergesetz verabschiedet, welches die Regelungen zur Neubewertung enthält. Zu diesem Zweck müssen 2022 alle Grundstücks- und Immobilieneigentümer eine Steuererklärung beim zuständigen Finanzamt abgeben.

Neue Grundsteuer: Wichtige Fragen und Antworten

Wie wird die neue Grundsteuer ermittelt?

Künftig wird der Grundsteuerwert die Bemessungsgrundlage bilden. Zu diesem Zweck werden sämtliche Grundstücke zum 01.01.2022 neu bewertet. Die neu ermittelte Grundsteuer wird dann erstmals ab 01.01.2025 fällig. Die Grundsteuer selbst wird von den jeweiligen Kommunen festgesetzt.

Wer ist von dieser Grundsteuerreform betroffen und was ist zu tun?

Für die Neubewertung der Grundstücke müssen alle Grundstücks- und Immobilieneigentümer in Deutschland für jede Immobilieneinheit bzw. jedes Grundstück eine Feststellungerklärung elektronisch an die Finanzverwaltung übermitteln. Dies gilt sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen.

Welche Fristen gelten für die Ermittlung der neuen Grundsteuer?

Voraussichtlich ab Ende März 2022 erfolgt eine Aufforderung zur Abgabe entsprechender Feststellungserklärungen durch öffentliche Bekanntmachung der Finanzverwaltung. Zusätzlich planen einige Länder-Finanzverwaltungen, gesonderte Informationsschreiben an jeden Grundsteuerpflichtigen zu versenden.

Ursprünglich musste die Übermittlung der Feststellungserklärung im Zeitraum vom 01.07.2022 bis 31.10.2022 erfolgen.

Am 13. Oktober haben die Finanzminister der Länder beschlossen, dass die die Grundsteuererklärung nun erst bis Ende Januar 2023 abzugeben ist.

Wie erfolgt die Neubewertung nach dem Bundesmodell?

Die Neubewertung erfolgt je nach Nutzung des Grundstücks. Wohngrundstücke werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet, Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke nach dem vereinfachten Sachwertverfahren.

Dieses werteorientierte Verfahren berücksichtigt zur Ermittlung des Verkehrswertes individuelle Grundstücksfaktoren wie Miet- und Bodenpreise.

Wichtig zu wissen: Bundesländer können von dieser Regelung auf Bundesebene abweichen! Davon haben einige Bundesländer Gebrauch gemacht. Dazu gehören Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

Was gilt in Bayern?

Bayern hat ein Flächenmodell, also ein wertunabhängiges Modell eingeführt. Die Wertermittlung weicht dabei grundlegend vom Grundsteuergesetz ab. Es basiert auf der Fläche von Grundstück und Gebäude sowie der Wohnfläche und Immobiliennutzung. Alter der Immobilie und ihr Wert spielen keine Rolle.

Welche Unterlagen muss ich wo einreichen?

Welche Unterlagen und Nachweise Sie vorlegen müssen, variiert je nach Bundesland und angewendetem Bewertungsverfahren.

  • Grundsätzlich benötigt die Finanzverwaltung allgemeine Grundbuchdaten, Angaben zur Immobiliennutzung (Wohnen/Gewerblich)) und den Bodenrichtwert.
  • Je nach Bundesland bzw. Modell sind weitere Angaben notwendig, z.B. die Immobilienart, Baujahr, Bruttogrundfläche sowie der Nutz- oder Wohnfläche des Gebäudes,.

Die entsprechende Erklärung muss vom Eigentümer online über das Steuerportal ELSTER abgegeben werden.

Was passiert, wenn die Feststellungserklärung nicht oder zu spät abgegeben wird?

In der Regel wird das zuständige Finanzamt vorbehaltlich einer begründeten und genehmigten Fristverlängerung eine Erinnerung senden. Zudem kann eine Schätzung des Grundsteuerwertes erfolgen und/oder ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden.

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