Vom Vermieter zum Steuerhinterzieher? Das sind Stolperfallen.

Vermieter aufgepasst: So können Sie unbeabsichtigte Fehler bei der Steuererklärung vermeiden!

In diesem Artikel erhalten Sie einen Einblick darüber, wie Vermieter unbeabsichtigt zum Steuerhinterzieher werden können. Da die steuerlichen Regelungen im Bereich der Vermietung sehr komplex sind, können leicht Missverständnisse entstehen und selbst gut gemeinte Handlungen zu schwerwiegenden Konsequenzen wie einem Steuerstrafverfahren führen. Daher ist es wichtig, die Risiken als Vermieter zu erkennen und zu verstehen, wie man sich in einem solchen Fall verhalten sollte.

Welche Fehler können einem Vermieter bei der Steuererklärung unterlaufen?   

Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren vermehrt Fälle von Steuerhinterziehung im Zusammenhang mit Vermietungen behandelt. Behörden gehen verstärkt gegen Vermieter vor, die ihre Einnahmen nicht korrekt deklarieren. Insbesondere die Vermietung von Immobilien über Online-Plattformen wie Airbnb ist in den Fokus der Steuerfahndung geraten.

Bei Mieteinkünften aus Immobilien ist es von großer Bedeutung, dass Vermieter ihre Ein­nahmen korrekt und transparent angeben. Bei versehentlichen Fehlern oder bewusster Nicht­angabe der Einnahmen kann es zu steuerlichen Folgen kommen. Hier sind einige Stolperfallen:

Nichtangabe von Mieteinkünften

Ein Vermieter, der seine Mieteinnahmen nicht oder nur teilweise in seiner Steuererklärung angibt, könnte den Verdacht auf Steuerhinterziehung erregen. Dies könnte beispielsweise geschehen, wenn der Vermieter Barzahlungen von Mietern nicht korrekt verbucht oder Einnahmen aus Untervermietung nicht angegeben hat. Hinzu kommt auch beispielsweise die Nichtangabe von Erstattungen der Betriebskosten des Mieters.

Falschangabe von Mieteinkünften

Ein Vermieter, der die Mieteinnahmen dem falschen Besteuerungszeitraum zuweist – beispielsweise durch Nichtbeachtung des Zuflussprinzips –, macht ebenfalls fehlerhafte Angaben in seiner Steuererklärung.

Verspätete Abgabe von Steuererklärungen mit Mieteinkünften

Eine verspätete Abgabe einer Steuererklärung kann den Tatbestand der Steuer­hinterziehung durch Unterlassen begründen.

Falsche Angaben zu Kosten

Wenn ein Vermieter absichtlich überhöhte Kosten in seiner Steuererklärung angibt, um seine Steuerbelastung zu reduzieren, könnte dies ebenfalls als Steuerhinterziehung betrachtet werden. Beispielsweise könnten folgende Kosten falsch angegeben werden:

• Vermischung privater Aufwendungen und Aufwendungen zum Vermietungsobjekt von Instandhaltungs- oder Renovierungskosten,
• überhöhte Abschreibungen,
• sofortige Geltendmachung der Instandhaltungskosten statt jährlicher Abschreibung,
• Vollständiger Abzug der Werbungskosten trotz Überlassung der Wohnung für die Wohnzwecke für weniger als 50% der ortsüblichen Marktmiete.

Nichtabführung der Umsatzsteuer bei kurzfristiger Vermietung oder Garagenvermietung

Kurzfristige Vermietungen sowie Vermietung einer Garage getrennt von einer Wohnung sind umsatzsteuerpflichtig. Vermieter, die umsatzsteuerpflichtige Mieteinnahmen erzielen, müssen diese korrekt in ihrer Umsatzsteuervoranmeldung angeben und die Umsatzsteuer entsprechend abführen. Wenn ein Vermieter die Umsatzsteuer nicht abführt oder falsche Angaben macht, um die Umsatzsteuer zu umgehen, handelt es sich um eine Steuerhinterziehung.

Selbstverständlich sind hier auch die Kleinunternehmerregelungen zu beachten, die für eine bestimmte Umsatzhöhe (im vorangegangenen Jahr weniger als € 22.000 und im neuen Jahr nicht mehr als € 50.000 Umsatz zu erwarten) keine Umsatzsteuerpflicht ergeben. Soweit Sie allerdings ausschließlich Garagen vermieten und gleichzeitig ein Einzelunternehmen mit umsatzsteuerpflichtigen Einnahmen betreiben, kann nicht mehr auf die Kleinunternehmerregelung zurückgegriffen werden. Im Umsatzsteuerrecht werden alle in Ihrer Person erhaltenen Einnahmen zusammengerechnet.

Kurzfristige Vermietung über Internetportale

Auch die Einnahmen aus einer kurzfristigen Vermietung sind i.d.R. einkommensteuer- und ggf. umsatzsteuerpflichtig. Wer diese Einkünfte bislang nicht erklärt hat, ist einem hohen Entdeckungsrisiko ausgesetzt. Mitte 2023 hat die Hamburger Steuerfandung einen neuen Datensatz von Internetportalen erhalten und an die Länder versandt, die gegenwärtig ausgewertet werden. Es ist davon auszugehen, dass zeitnah steuerstrafrechtliche Ermittlungsverfahren in diesem Zusammenhang eingeleitet werden.

Kurzfristige Vermietung und Anbietung von zusätzlichen Leistungen

Soweit man eine kurzfristige Vermietung vornimmt und neben der Vermietung von Wohnraum auch „nicht übliche Sonderleistungen“ anbietet, z.B. die Bereitstellung von Bettwäsche oder Handtüchern, das Zubereiten von Frühstück o.ä., läuft man sogar Gefahr, in eine gewerbliche Vermietung zu kommen – mit der Konsequenz, dass es sich nicht mehr um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung handelt, sondern um Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Dabei spielt nicht der Ansatz als Vermietungseinkünfte eine Rolle, sondern der tatsächliche Sachverhalt. Damit wird aus einem ursprünglichen Privatvermögen Betriebsvermögen.

Vermietung im Ausland

Die Vermietung von Immobilien im Ausland stellt in Bezug auf die Steuererklärungsverpflichtung eine vielschichtige Herausforderung dar. Besonders komplex ist die Problematik der Doppelbesteuerung. Wird eine Immobilie, die sich im Ausland befindet, vermietet, kann dies zu steuerlichen Pflichten sowohl im Belegenheitsland der Immobilie als auch im Heimatland des Vermieters führen. Solche Situationen sind oft kompliziert und können fehlerhafte Steuererklärungen entstehen lassen. Es ist ein verbreiteter Irrglaube, dass die Besteuerung der Mieteinkünfte im Belegenheitsland der Immobilie auch die steuerlichen Pflichten im Heimatland umfasst. Selbst wenn Mieteinkünfte in Deutschland aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen steuerfrei sind, können sie unter bestimmten Umständen den Progressionsvorbehalt beeinflussen und müssen daher korrekt in der deutschen Steuererklärung angegeben werden.

In jüngerer Vergangenheit haben viele Länder den Informationsaustausch über grenzüberschreitende Finanztransaktionen intensiviert. Das erhöht die Transparenz von Einkünften aus der Vermietung ausländischer Immobilien und steigert das Risiko, die Voraussetzungen einer Steuerhinterziehung zu erfüllen.

Was sollten Vermieter zur Steuerhinterziehung und Selbstanzeige wissen?

Welche Strafen drohen bei einer Steuerhinterziehung? Was ist der Unterschied zwischen einer vorsätzlichen und fahrlässigen Steuerhinterziehung? Welche Handlungsmöglichkeiten gibt es?

All diese Fragestellungen haben wir in dem ausführlichen Beitrag „Steuerhinterziehung und Selbstanzeige – das sollte man wissen!“ beantwortet.

Fazit

Es ist wichtig, dass jeder Vermieter seine steuerlichen Pflichten sorgfältig und gewissenhaft erfüllt und durch kontinuierliche Weiterbildung oder fachliche Beratung stets die Risiken des Steuerstrafrechts im Auge behält.

Eine Selbstanzeige sollte niemals überstürzt und auf eigene Faust ohne einen qualifizierten steuerrechtlichen Rat erfolgen. Wer hier Fehler macht, riskiert, die strafbefreiende Wirkung zu verlieren! Insbesondere gilt: Eine Selbstanzeige ist nicht ausschließlich dadurch definiert, dass sie als solche bezeichnet wird. Jedes Schreiben an das Finanzamt, das neue Tatsachen offenlegt, könnte potenziell als Selbstanzeige interpretiert werden.