Ausgangslage

Die anhaltende Niedrigzinsphase und die zunehmende Belastung von Spareinlagen mit Negativ-Zinsen führten in den letzten Jahren zu einem starken Anstieg der Immobilien-Investments als risikoärmere und renditestärkere Geldanlage.

Aber auch Familien, die seit Generationen eigengenutztes Immobilienvermögen halten, erfreuen sich einer stetig zunehmenden Wertsteigerung Ihres Vermögens, besonders in ertragsstarken Lagen und Ballungszentren.

Dürfen sich Immobilien-Eigentümer nun einfach nur glücklich schätzen und auf dem einmal getätigten Investment „ausruhen“?

Unseres Erachtens: NEIN!

Welche steuerlichen Belastungen tauchen bei Immobilien regelmäßig auf?

Im Lebenszyklus eines Immobilieninvestments, was sowohl unbebaute als auch bebaute Grundstücke und Anteile an Immobiliengesellschaften betrifft, werden sich je nach Ausgangslage zu verschiedenen Zeitpunkten unterschiedliche steuerliche Belastungen ergeben:  

  • Grundsteuer: regelmäßige vierteljährliche Zahlungsbelastung für den Eigentümer des Grundstücks lt. Grundbuch
  • Grunderwerbsteuer: bei Kauf und Eigentumsübertragungen
  • Einkommensteuer/Körperschaftsteuer: bei der laufendenden Vermietung und Verpachtung und Aufdeckung steuerverhafteter Wertsteigerungen bei Veräußerung
  • Umsatzsteuer: bei Bau/Anschaffung, der laufenden Bewirtschaftung und Veräußerung vermieteter Immobilien
  • Gewerbesteuer: bei Halten von Immobilien im gewerblichen Unternehmensvermögen
  • Schenkungsteuer/Erbschaftsteuer: bei Vermögensübergaben zu Lebzeiten und im Todesfall

Wo besteht Gestaltungsspielraum und welche Stolperfallen gilt es zu vermeiden?

Aufgrund der zahlreichen Vorschriften für Immobilien in verschiedenen Bereichen des Steuerrechts kann auf der einen Seite vieles übersehen und falsch gemacht werden, aber es ergibt sich auf der anderen Seite auch ein vielfältiger Gestaltungsspielraum.

Hierzu ein kleiner Auszug:  

Häufig besteht Unwissenheit über die latent steigende Erbschaftsteuerbelastung bei Nachlässen mit hohem Immobilienanteil, und wer nicht rechtzeitig vorsorgt, läuft Gefahr seine Nachkommen mit einer erheblichen Steuerbelastung zu konfrontieren, die nicht selten nur durch Veräußerung des Vermögens finanziell bedient werden kann.  Dies kann durch die Planung lebzeitiger Übertragungen unter Ausnutzung von persönlichen Freibeträgen und Minderung der steuerpflichtigen Bemessungsgrundlage durch Schuldübernahmen oder Auflagen vermieden werden.

Schon beim Bau oder Anschaffung von Immobilien ist je nach beabsichtigter Verwendung die richtige Weichenstellung zu treffen und zu entscheiden, in welchem Vermögen und unter welchem rechtlichen „Mantel“ die Immobilien sinnvollerweise gehalten werden. Dies hat Auswirkungen auf die laufende steuerliche Belastung sowie die zur Anwendung kommenden Steuerbefreiungen bei späteren Vermögensübertragungen auf nachfolgende Generationen oder beim Verkauf einer Immobilie.

Bei Immobiliengesellschafts-Anteilen ist regelmäßig zu prüfen, inwieweit Grunderwerbsteuer bei Übertragungen vermieden werden kann.

Aus dem Kauf und der laufenden Bewirtschaftung können sich Vorsteuer-Erstattungs-Ansprüche ergeben, die an die spätere Verwendung geknüpft sind und die sich sowohl zu Lasten als auch zu Gunsten des Steuerpflichtigen verändern können und regelmäßig im Rahmen einer Vorsteuerkorrektur anzupassen sind.  

Die Vermietung der Immobilie zu Wohn- oder Gewerbe-Zwecken bringt laufende steuerliche Deklarationspflichten mit sich und in Bezug auf Modernisierungsaufwendungen gibt es Aktivierungspflichten zu beachten und die steuermindernd möglichen Sofortabzüge auszuschöpfen.

Wie beraten wir Sie „Rund um die Immobilie“:

Durch unser fachlich spezialisiertes Immobilien-Team bestehend aus Steuerberatern, Rechtsanwälten, Finanzexperten und Buchhaltungsfachkräften können wir Ihnen ein umfangreiches Beratungspaket aus einer Hand und die „Beleuchtung“ der Immobilie aus sämtlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Blickwinkeln anbieten.

Dies kann z.B. folgende Themen umfassen:

  • Begleitung des Immobilienerwerbs und der damit zusammenhängenden Finanzierung
  • Übernahme der laufendenden Buchhaltung und steuerlichen Betreuung Ihrer Vermietungsobjekte mit Unterstützung Ihrer Hausverwaltung
  • Steueroptimierte Veräußerung und Überwachung von Freibeträgen und zeitlichen Grenzen  
  • Planung der Vermögensübergabe auf nachfolgende Generationen und Erstellung eines Testaments oder entsprechender Regelungen dazu in Gesellschaftsverträgen
  • Lebzeitige Übertragung von Immobilien unter Vorbehalt von Nießbrauchrechten und Auflagen zur finanziellen Versorgung der Schenker
  • Bewertung von Immobilien für Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuer-Zwecke und Ermittlung der potentiellen Steuerbelastung
  • Erstellung der Schenkungsteuer- und Erbschaftsteuererklärung

Ihre ACCONSIS-Ansprechpartnerin

Birgit Larisch

Birgit Larisch
Steuerberaterin
Prokuristin Acconsis GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Service-Telefon
+49 89 547143
oder per E-Mail
b.larisch@acconsis.de

Unsere Empfehlung

Ob es sich nun um Immobilienbesitz eines Unternehmens, das Eigenheim und die vermietete Wohnung im Privatvermögen oder den umfangreicheren Immobilienbestand einer Erben­gemein­schaft handelt:

Die Prüfung und Optimierung der steuerlichen Situation im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Verwaltung, der Bewirtschaftung und Veräußerung und Übertragung der Immobilie ist in jedem Fall notwendig und rundet ein Immobilien-Investment erst wirtschaftlich sinnvoll ab!