Immobilie in Italien geerbt – und jetzt?!  

Haben Eltern oder Großeltern sich einmal den Traum von der eigenen Immobilie in Italien erfüllt? Ob Ferienwohnung am Gardasee oder ein Haus in der Toskana: Dann kann es vorkommen, dass sich im Nachlass eben auch diese Immobilie findet.

Aber was macht man dann mit der Immobilie? Was muss man beachten, wenn man das Erbe antritt?

Allgemeine Fragen 

Welches Erbrecht gilt? Im Jahre 2015 ist die Europäische Erbrechtsverordnung in Kraft getreten. Danach gilt im Fall des Todes einer Person das Recht des Landes, in dem die verstorbene Person (Erblasser) ihren letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Problematisch ist daran: Der gewöhnliche Aufenthalt ist durch eine Gesamtbeurteilung der Lebensumstände der verstorbenen Person festzulegen. Kriterien können dabei z. B. sein, wie lange und wie regelmäßig sich jemand in dem betreffenden Staat aufgehalten hat bzw. wo sein Lebensmittelpunkt in familiärer oder sozialer Hinsicht war. Das kann im Einzelfall nicht so einfach sein.

Im besten Fall hat der Erblasser mit einer Rechtswahlklausel im Testament selbst festgelegt, welches Recht im Erbfall gelten soll – deutsches oder italienisches Erbrecht. Ist das der Fall, ist klar, welches Erbrecht in diesem Fall gilt, wenn das Testament an sich wirksam ist.

Andernfalls müsste man für den Einzelfall genau bestimmen, wo der Erblasser bzw. die Erblasserin ihren letzten Aufenthalt tatsächlich hatte.

Beachten Sie bitte, dass die Rechtsfolgen, wie z. B. die gesetzliche Erbfolge im italienischen Erbrecht, erheblich von denen der deutschen Rechtsordnung abweichen können und es hier zu unerwarteten Überraschungen kommen kann.

Sie haben geerbt und Teil der Erbschaft ist eine Immobilie in Italien? Wir helfen Ihnen zu bestimmen, welches Erbrecht in Ihrem Fall greift!

• Nachweis, dass ich Erbe geworden bin

Um die eigene Position als Erbe nachweisen zu können, ist es möglich, ein sog. europäisches Nachlasszeugnis (EU-Erbschein) zu beantragen. Zuständig ist dafür in Deutschland das Nachlassgericht am letzten Wohnort des Erblassers. Den EU-Erbschein können Erben, dingliche Vermächtnisnehmer, aber auch Testamentsvollstrecker und Nachlassverwalter beantragen. Erben können damit auch im Ausland ihre Erbenstellung nachweisen. Beachten Sie bitte, dass für die Erteilung eines europäischen Erbscheins Gebühren anfallen.

Hierfür kann aber auch unter Umständen auf eine „Dichiarazione sostitutiva dell’atto notorietà” zurückgegriffen werden – eine Erklärung oder Selbstauskunft anstelle einer notariellen Urkunde.

In Erbangelegenheiten kann unter Umständen auf diese zurückgegriffen werden, wenn im Nachlassverfahren bestimmte Aussagen oder Informationen gemacht werden müssen. Das könnte z. B. die Bestätigung des Erbenstatus oder anderer Fakten im Zusammenhang mit dem Nachlass betreffen.

Diese kann zwar kostengünstiger und weniger formell sein, aber zu weitreichenden rechtlichen Folgen führen, weshalb hierzu unbedingt ein italienischer Rechtsanwalt konsultiert werden sollte.

• Erbschaftsmeldung sowie Erbschaftssteuererklärung („Dichiarazione di Successione“)

Will man in Italien eine Erbschaft mit Immobilienvermögen in Italien annehmen, sind dafür eine sogenannte Erbschaftsmeldung und damit die Abgabe einer Erbschaftssteuererklärung beim zuständigen Finanzamt (Agenzia delle Entrate) nötig. Die Erbschaftserklärung, in der Erben mit ihrer jeweiligen italienischen Steuernummer (Codice fiscale) anzugeben sind, ist notwendig, um eine geerbte Immobilie zu übertragen. Außerdem ist es sinnvoll, der Erbschaftssteuererklärung in Italien Dokumente wie z. B. ein europäisches Nachlassverzeichnis oder das Testament beizufügen.

Wichtig! Die Erbschaftssteuererklärung in Italien muss in der Regel innerhalb von zwölf Monaten eingereicht werden, sonst drohen Strafzahlungen! Die Frist beginnt gewöhnlich mit der Nachlassabwicklung, die in der Regel mit dem Todestag des Steuerpflichtigen zusammenfällt.

• Erbschaftssteuer

Immobilien in Italien unterliegen der italienischen Erbschaftssteuer. Für Ehegatten und Kinder gelten allerdings Freibeträge von EUR 1 Million. Soweit der Wert der Erbschaft diesen Betrag übersteigt, wird dieser Betrag bei Kindern und Ehepartnern mit 4 % versteuert.

Hier ist es allerdings wichtig, dass für eine Immobilie in Italien, für die dort keine Erbschaftssteuer anfällt, in Deutschland erbschaftssteuerpflichtig sein kann, wenn Freibeträge überschritten werden! Das kann z. B. der Fall sein, wenn der Erblasser seinen Wohnsitz bzw. gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat bzw. hatte.

Beachten Sie aber bitte, dass der Erwerb einer Immobilie in Italien im Rahmen der Erbfolge auch in Deutschland der deutschen Erbschaftssteuer unterliegt, soweit der Erbe bzw. der Erwerber seinen Wohnsitz bzw. gewöhnlichen Aufenthalt zum Zeitpunkt des Erbfalls in Deutschland gehabt hat.

Haben Sie Fragen zur Erbschaftssteuer in Deutschland und Italien, weil Sie eine Immobilie in Italien geerbt haben? Sprechen Sie uns gerne an!  

• Gebühren

Die Übertragung einer Immobilie vom Erblasser auf Erben erfordert die Eintragung im Grundbuch (Registro Immobiliare). Hierfür fallen Gebühren an, einschließlich der Imposta ipotecaria (Hypothekensteuer) und der Imposta catastale (Katastersteuer). Die Imposta catastale und ipotecaria sind Gebühren im Zusammenhang mit der Anmeldung von Eigentumsrechten im Kataster und der Eintragung von Hypotheken. Die Höhe der Gebühren hängt von verschiedenen Faktoren ab, z. B. vom Wert der Immobilie.

• Umschreibung

Erst nach der Bezahlung der Erbschaftssteuer ist es möglich, die Übertragung der Immobilie beim Katasteramt vorzunehmen.

Ist man nun tatsächlich Eigentümer geworden und kann das auch nachweisen, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten, wie man mit der Immobilie weitermacht: behalten und nutzen oder verkaufen.

Möglichkeit 1: Immobilie behalten und nutzen 

Vor allem wenn man selbst an der Ferienimmobilie hängt, ist das Behalten und Nutzen der Immobilie die richtige Alternative. Aber auch dann stellen sich viele rechtliche Fragen. Denn für das Häuschen oder die Ferienwohnung gilt dann natürlich italienisches Recht.

1. Sanieren & Umbauen

In aller Regel müssen ältere Ferienimmobilien in Italien zumindest renoviert, wenn nicht sogar saniert werden, damit sie modernen Wohnansprüchen gerecht werden. So manch einer will vielleicht sogar umbauen und/oder anbauen.

Nicht selten sind hier Genehmigungen einzuholen, die in Deutschland in dieser Form nicht notwendig wären. Denn Umbauvorhaben müssen dem örtlichen Baurecht entsprechen, das je nach Region und Lage (Landschaftsschutzgebiet!) sehr unterschiedlich ausfallen kann.

Wichtig! Hier ist es wichtig, VOR Beginn des Umbaus einen Geometer oder Architekten zu Rate zu ziehen!

2. Steuern und Grundabgaben

Wer Eigentümer einer Immobilie in Italien ist, ist auch in Italien verpflichtet, Grundabgaben etc. zu bezahlen. Welche wichtigen Abgaben gibt es?

Imposta Municipale Unica (IMU):

Die IMU ist eine Gemeindesteuer, die auf den Besitz von Immobilien erhoben wird. Sie wird nach dem Wert der Immobilie berechnet. Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Typs der Immobilie, ihrer Lage und Nutzung.

Tassa sui Rifiuti (TARI – Müllsteuer):

Die TARI ist eine Müllsteuer, die auf alle Immobilien angewendet wird, unabhängig davon, ob sie als Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz genutzt werden. Die Höhe der TARI hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Art und Größe der Immobilie.

Tributo per i Servizi Indivisibili (TASI):

Die TASI ist eine Kommunalsteuer, die Dienstleistungen für die Gemeinschaft abdeckt. Sie wird ebenfalls auf den Besitz von Immobilien angewendet und basiert auf bestimmten Kriterien, einschließlich des Katasterwerts der Immobilie.

3. Vermieten als Ferienimmobilie

Wer nicht das ganze Jahr selbst in Italien sein kann oder die Immobilie nicht den Großteil des Jahres leerstehen lassen will, kann eine Ferienimmobilie in Italien vermieten – entweder direkt oder über Portale wie airbnb, booking.com etc.

Wer vermieten will, sollte das allerdings nicht einfach so – also „schwarz“ – machen. Denn auch in Italien sind auf Einnahmen aus der Vermietung von Ferienimmobilien Steuern zu entrichten. Außerdem muss zuvor auf jeden Fall geprüft werden, ob im konkreten Fall Ihrer geerbten Immobilie eine touristische Vermietung möglich ist und: genehmigt werden muss.

Bestenfalls findet man vor Ort ein Unternehmen, das die Vermietung komplett übernimmt und auch die notwendigen Anmeldungen der Mieter bei den Behörden vor Ort macht.

Die Einkünfte aus der Vermietung der geerbten Immobilie unterliegen in Italien der Einkommenssteuer. Die Besteuerung in Italien kann hier sehr unterschiedlich ausfallen, so können der individuelle IRPEF-Steuersatz oder die pauschale Abgeltungssteuer von 26 % u. A. zur Anwendung kommen.

Grundsätzlich gilt, dass Mieteinnahmen dem italienischen Finanzamt gemeldet werden müssen und Steuern entsprechend zu bezahlen sind. Versäumt man das, können empfindliche Strafen drohen. Darüber hinaus sind auch die Mieteinnahmen in Deutschland zu erklären.

Haben Sie Fragen zur Versteuerung von Mieteinnahmen aus Italien in Deutschland, helfen Ihnen unsere Steuerberater gerne weiter!

Möglichkeit 2: Immobilie verkaufen 

Eine andere Möglichkeit ist, die Immobilie zu verkaufen. Das kann notwendig werden, wenn sich mehrere Erben nicht über eine weitere Nutzung einig werden können und ein Verkauf der Erbanteile untereinander scheitert.

Aber auch wenn kein Interesse an der Immobilie in Italien besteht oder der Unterhalt zu teuer ist, ist ein Verkauf eine denkbare Lösung.

1. Maklervertrag mit italienischem Makler, Maklergebühr etc.

Nur ein guter Makler kann Sie vertrauensvoll durch den Verkauf Ihrer Immobilie in Italien begleiten. Da der Makler Ihr Ansprechpartner rund um alle Fragen im Bereich des Immobilienverkaufs ist, sollte der Makler bestenfalls Italienisch und Deutsch bzw. Englisch sprechen.

Achten Sie bei der Wahl des Maklers darauf, dass es sich um einen „offiziellen“ Makler handelt, der bei der lokalen italienischen Handelskammer registriert ist und keine Person, die hin und wieder mehr oder minder professionell Immobilien verkauft. Denn grundsätzlich müssen Immobilienmakler in Italien beruflich qualifiziert sein und über eine entsprechende Lizenz inkl. einer Haftpflichtversicherung (Assicurazione contro la Responsabilità civile) für ihre berufliche Tätigkeit verfügen.

Die Kosten für einen Makler/die Maklerprovision ist in Italien nicht gesetzlich festgelegt. Besonders ist in Italien: Der Makler erhält sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Provision von ca. 3-4 % des Kaufpreises plus 22 % Mehrwertsteuer. Je teurer die Immobilie ist, desto geringer fällt aber in der Regel die Provision aus.

Wichtig: Die Maklergebühr über den gesamten Kaufpreis wird in Italien fällig, wenn ein verbindlicher Vorvertrag abgeschlossen wurde, s. u.! Deswegen sollte man auch als Verkäufer einen Vorvertrag nur abschließen, wenn der Verkauf im Anschluss sehr wahrscheinlich ist.

2. Kein Immobilienverkauf ohne Notar

Auch in Italien ist für den Verkauf einer Immobilie die Mitwirkung eines Notars notwendig. Da man aber nicht örtlich an einen Notar gebunden ist, ist es ratsam, einen Notar zu wählen, der den Kaufvertrag auch auf Deutsch machen und beurkunden kann, z. B. in Südtirol.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Suche nach einem passenden Notar in Italien für Ihren Immobilienverkauf.

3. Verbindlicher Kaufvorvertrag: auch ohne Notar bindend!

Wer eine Immobilie in Italien verkaufen will, muss einen Unterschied zum deutschen Recht kennen, der im Falle eines Falles für erheblichen Ärger sorgen kann: In Italien gibt es – anders als im deutschen Recht – einen verbindlichen Kaufvorvertrag (Contratto preliminare).

Die Form des Vorvertrags muss schriftlich sein. Die Parteien können wählen, den Vorvertrag entweder durch ein privatschriftliches Dokument abzuschließen oder sich an einen Notar zu wenden, um den Vorvertrag durch öffentliche Urkunde oder notariell beglaubigtes privatschriftliches Dokument abzuschließen.

In der Regel wird bei Abschluss des Vorvertrages bereits ein Teil des Kaufpreises zur Zahlung fällig. Auch muss der Vorvertrag innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung registriert werden. Dafür fallen dann die sogenannte Registersteuer von 200 Euro sowie eine Stempelsteuer an.

Wenn im Vorvertrag eine Zahlung vorgesehen ist, fällt außerdem die anteilige Registersteuer an:

• 0,50 % der als Bestätigungsanzahlung vorgesehenen Beträge,
• 3 % der als Anzahlung auf den Verkaufspreis vorgesehenen Beträge.

Durch den Abschluss des Vorvertrags wird nur eine rechtliche Verpflichtung zwischen Verkäufer und Käufer begründet. Der Käufer wird durch diesen Vertrag noch nicht Eigentümer. Daher kann es passieren, dass der Verkäufer die Immobilie trotz der Einigung z. B. an eine andere Person verkauft. Stimmt eine Partei nach Abschluss des Vorvertrages dem Kauf nicht mehr zu, können die gerichtliche Durchsetzung des Kaufvertrages bzw. Schadensersatzansprüche drohen.

Sollte der Käufer vom Vertrag Abstand nehmen, so kann der Verkäufer die bereits geleistete Anzahlung als Vertragsstrafe behalten.

Achtung! Auch wenn das für den Verkäufer finanziell vorteilhaft sein kann, gilt es hier, vorsichtig zu sein. Denn beim Abschluss eines Vorvertrages hat der Makler Anspruch auf seine Provision, aber bezogen auf den vollen Kaufpreis.

4. Prüfung, ob Gebäude auch den baurechtlichen Vorgaben entspricht.

Auch in Italien sollte man eine Immobilie nicht als Katze im Sack verkaufen, um später nicht Mängelansprüchen ausgesetzt zu sein. Deswegen ist es wichtig, vor dem Verkauf mit einem Architekten bzw. einem Geometer zu prüfen, ob der Zustand des Hauses dem geltenden Baurecht entspricht und auch entsprechend in den öffentlichen Büchern (Grundbuch bzw. Kataster) eingetragen ist. 

Denn nicht selten wurde gerade bei älteren Häusern illegal angebaut oder ausgebaut oder Nutzungen wurden geändert etc. Solche „Schwarzbauten“ sollte man vor einem Verkauf prüfen und wenn möglich die notwendigen Genehmigungen nachholen, bevor man die Immobilie verkauft, der Käufer eine böse Überraschung erlebt und ggf. Schadenersatz etc. verlangt.

Mein Fazit  

Haben Sie eine Immobilie in Italien geerbt, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, damit umzugehen. In allen Fällen ist es allerdings sinnvoll, anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen, um keine rechtlichen oder steuerlichen Überraschungen zu erleben – sei es in Italien oder in Deutschland.