Bewertungsgesetz: Die geplanten gesetzlichen Änderungen ab 01. Januar 2023

Im Jahressteuergesetz 2022 ist die Änderung des Bewertungsgesetzes enthalten.

Inwieweit es zu einer Steuerentlastung im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer kommen wird, bleibt abzuwarten. Die geplanten Änderungen versprechen allerdings nichts Gutes und sollen bereits zum 01. Januar 2023 in Kraft treten.

Hintergrund ist die Änderung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021. Nachdem das Bewertungsgesetz sich im Wesentlichen Regelungen der ImmoWertV bedient, waren aufgrund der Modellkonformität auch diese Regelungen anzupassen. Die Änderungen betreffen vor allem das Ertrags- und das Sachwertverfahren sowie auch die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Grundstücken auf fremdem Grund und Boden.

Was wird sich ab 01. Januar 2023 ändern?

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

  • Im Ertragswertverfahren wird die Regelung zum Ansatz der Bewirtschaftungskosten geändert (Anlage 23). Auf mögliche Erfahrungssätze der örtlichen Gutachterausschüsse wird nicht mehr verwiesen.
  • Für den Ansatz der Liegenschaftszinssätze verbleibt es, vorrangig die von den örtlichen Gutachterausschüssen mitgeteilten Liegenschaftszinssätze anzuwenden. Soweit solche nicht vorliegen, wurden die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze geändert (§ 188 BewG): 3,5 % statt 5 % für Mietwohngrundstücke, 4,5 % statt 5,5 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 %. Auch die Liegenschaftszinssätze für gemischte genutzte Grundstücke mit einem Gewerblichen Anteil von mehr als 50 % wurden auf 5,0 % reduziert, für reine Geschäftsgrundstücke auf 6 %.
  • Aus diesem Grund wird zu erwarten sein, dass die Mehrfamilienhäuser in Gebieten, in denen der örtliche Gutachterausschuss bisher keine Liegenschaftszinssätze veröffentlicht hat, im Preis – neben der auch dort erfolgten Erhöhung der Bodenrichtwerte – ansteigen werden.
  • Eine besonders empfindliche Anhebung der steuerlichen Bedarfswerte wird im Bereich des Sachwertverfahrens zu erwarten sein. Soweit für Eigentumswohnungen, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren seitens der örtlichen Gutachterausschüsse mitgeteilt werden, sind diese Immobilien mit dem Sachwert zu bewerten. Nach Ermittlung der Bruttogrundfläche des Gebäudes ergab sich u.a. der Sachwert in der Multiplikation mit den Regelherstellungskosten sowie dem Alterswertminderungsfaktor. Die Neuregelung des § 190 Abs. 3 BewG sieht nun zusätzlich eine Anpassung des Sachwerts über den Regionalfaktor vor. Dabei sind auch hier die von den örtlichen Gutachterausschüssen mitgeteilten Regionalfaktoren anzusetzen. Liegen solche nicht vor, verbleibt es bei einem Regionalfaktor von 1,0. Der Regionalfaktor für München beträgt laut dem Immobilienmarktbericht München 2021 1,558. Auch hier muss also mit einer Steigerung der steuerlichen Bedarfswerte gerechnet werden.
  • Auch die Bewertung des Erbbaurechts war wegen der Änderungen der Regelungen der §§ 48 ImmoWertV anzupassen.

Mein Fazit?

Die soeben veröffentlichten Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 haben enormen Einfluss auf die steuerliche Bewertung von Immobilien. Die voraussichtlichen Neuerungen sind den Änderungen der Wertermittlungsverordnung geschuldet und daher notwendig gewesen auch mit Hinblick auf die Modellkonformität. Aber auch diese Änderungen werden die steuerlichen Werte nicht unerheblich nach oben beeinflussen.

Es ist Zeit, dass die politisch Verantwortlichen erkennen, dass der Immobilienerhalt innerhalb der Familien bald nicht mehr möglich sein wird. Hat die Politik vor einigen Jahren noch an die eigene Absicherung der Altersversorgung appelliert, zeigt sie jetzt, dass sie die auch für die nachfolgenden Generationen aufgebaute Altersversorgung offenbar nicht unterstützen möchte. Auch der Erhalt der privaten Vermieter wird offenbar nicht für notwendig erachtet.

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Agnes Fischl-Obermayer

Agnes Fischl-Obermayer
Rechtsanwältin, Steuerberaterin
Fachanwältin für Erbrecht
Geschäftsführerin der ACCONSIS

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