Bodenrichtwerte: Die aktuelle Entwicklung in München

ACHTUNG: Neue Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 – mit weiteren Erhöhungen ist zu rechnen

Durch die Umsetzung der Grundsteuerreform, sind die Gutachterausschüsse kürzlich angewiesen worden, abweichend vom zweijährigen Turnus (31.12.2022) nun zum 01.01.2022 neue Bodenrichtwerte festzusetzen.

Da diese Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen auch veröffentlicht werden, sind diese somit auch Grundlage für die steuerliche Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschafts- sowie Schenkungsteuer.

Aufgrund der stetig steigenden Bodenpreise ist davon auszugehen, dass somit schon zum 01.01.2022 eine erneute Wertsteigerung eintreten wird. Maßgeblich für die steuerliche Bewertung und somit für die Höhe der Schenkungssteuer ist der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Übergabestichtag von den Gutachterausschüssen veröffentlicht wurde.

Sofern Sie demnächst Immobilienübertragungen planen, kommen Sie gerne zeitnah auf uns zu, damit noch die Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 als Grundlage verwendet werden können. Für Immobilienübertragungen im Jahr 2022 gelten dann die neuen Werte zum 01.01.2022.

Welche Konsequenzen ergeben sich aus der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 statt dem 31.12.2022?

• Die Bodenrichtwerte sind ein werttreibender Bestandteil der steuerlichen Bewertung.
• Sie haben für alle Immobilienübertragungen im Wege der Erbschaft oder Schenkung mit dem Stichtag ab 01.01.2022 Bedeutung.
• Aufgrund der neuen Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 ist mit einer höheren Belastung bei der Schenkung- / Erbschaftsteuer zu rechnen.
• Aufgrund der neuen Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 wird den Immobilieneigentümern kurzfristig die Möglichkeit genommen, die Übergabe vorzubereiten. Nicht selten werden in diesem Zusammenhang Finanzierungen der Schenkungsteuer notwendig sein, die ebenfalls eine Vorbereitungszeit benötigen.
  In jedem Fall ist mit einer höheren Belastung bei der Schenkungsteuer zu rechnen.

Aktuelle Entwicklung der Bodenrichtwerte

Die Werterhöhungen seit dem letzten Stichtag sind wieder etwas moderater ausgefallen. Dennoch ist ein stetiger Anstieg festzustellen. Gerade in den guten bzw. durchschnittlichen Lagen ist die Erhöhung der Bodenrichtwerte von 31.12.2012 auf 31.12.2020 teilweise über 200 %, in der Regel jedoch über 100 %. Einige Beispiele:

• Lag der Bodenrichtwert um die Frauenkirche München (Dom) zum 31.12.2012 noch bei € 16.500/m², so hat er sich zum 31.12.2020 auf € 38.000/m² entwickelt, was einer vergleichsweise moderaten Anhebung von ca. 130 % entspricht.
• Die Bebauung des „Paulaner Geländes“ hat den Bodenrichtwert um die Franziskanerstraße, Regerstraße/Welfenstraße von € 4.700/m² (31.12.2012) auf € 11.600/m² (31.12.2020), also um ca. 147 % ansteigen lassen.
• Auch die Bebauung in Freiham hat für den Altbestand zu einer extremen Erhöhung geführt. So sind die Grundstücke beispielsweise in der Kallmünzer Straße von € 900/m² (31.12.2012) auf € 2.000/m² (31.12.2020), also um ca. 123 % gestiegen.

Entscheidend ist, dass die steuerliche Bewertung ausschließlich nach den Regeln des Bewertungsgesetzes zu einem richtigen steuerlichen Ergebnis kommt. Dazu benötigt man die dezidierte Kenntnis der einzelnen notwendigen Bewertungsschritte und die Erfahrung, wo die legalen „Stellschrauben“ zur Ermittlung des steueroptimierten Werts zu finden sind.

Unvollständige oder gar falsche Bewertungen können für den Steuerpflichtigen zu überhöhten Werten und damit zu einer oftmals zu hohen Steuerbelastung führen. Es ist zudem zu befürchten, dass die massive Erbschaftsteuerbelastung aufgrund der hohen Bodenrichtwerte nicht aufgebracht werden kann. Häufig die bittere Konsequenz: Die Veräußerung des oft über mehrere Generationen im Familienbesitz befindlichen Grundbesitzes.