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Gelegenheitsvermieter – Airbnb & Vermietungsportale im Visier der Finanz!

Verfasst von Dr. Christopher Arendt 10. März 2021

INSIDER-Online-Seminar am 24. März 2021 zum Thema.

Aufgrund der großen Resonanz auf den Artikel „Airbnb – Das Finanzamt weiß, an wen du letzten Sommer vermietet hast!“ – erweitern wir unsere Ausführungen um folgende Punkte:   

Nachdem wir uns bisher insbesondere mit den Fragen rund um die Ermittlungsmaßnahmen der deutschen Finanz, hinsichtlich Airbnb und den daraus resultierenden Steuerpflichten bzw. steuerstrafrechtlichen Folgen beschäftigt haben, gehen wir diesmal auf die eher unbekannteren Nebenfolgen ein.

  • Was ist die City Tax?
  • Was ist Wohnraumzweckentfremdung?
  • Was kommt auf mich zu, sollte eine Zweckentfremdung der Wohnung vorliegen?
  • Bin ich auch betroffen, wenn ich die Vermietung auf anderen Portalen als Airbnb (Fewo-Direkt, Booking, Naturhäuschen, 9flats, BestFewo) durchgeführt habe? 


Gelegenheitsvermieter –
Airbnb & Vermietungsportale im Visier der Finanz!


Was ist die CityTax?

Zu Beginn des Jahres 2010 wurde aufgrund des Wachstumsbeschleunigungsgesetzes der Mehrwertsteuersatz für Beherbergungsleistungen von 19 % auf 7 % reduziert. Das hat einige Kommunen erfinderisch gemacht, so dass einige über die Einführung der CityTax nachdachten.
Da der Tourismus jedem Bundesland selbst unterliegt, darf auch jedes Land selbst entscheiden, ob es eine solche Abgabe einführt und wenn ja, wie diese im Einzelnen aussieht.

(Fast) einheitlich dabei ist:
Wer geschäftlich reist und eine dementsprechende Bescheinigung vom Arbeitgeber vorlegt (das betreffende Formular ist bei der jeweiligen Stadt einzuholen), kann von dieser „Tourismussteuer“ befreit werden.

In welchen Städten eine solche Kulturförderungsabgabe bereits heute angesetzt wird und welche Besonderheiten es gibt, haben wir Ihnen in einer Tabelle zusammengefasst und am Ende des Artikels verlinkt  (kein Anspruch auf Vollständigkeit).

Immer mehr Städte schließen sich an: zur Zeit planen unter anderem Städte wie Konstanz, Mannheim und Stuttgart die Einführung einer solchen Tourismussteuer. In Bayern hat sich der Landtag generell gegen eine solche Tourismussteuer/ CityTax ausgesprochen.

Wie ist die CityTax im Zusammenhang mit einer Selbstanzeige zu betrachten? Und wie kann man (nachträglich) nachweisen, welche Gäste privat oder geschäftlich die Unterkunft angemietet hatten?

Was ist noch zu bedenken?

Es ist ein kein Geheimnis, dass in vielen Großstädten Deutschlands ein Mangel an bezahlbaren Wohnraum herrscht. Um diesem Problem entgegenzuwirken, hat z.B. das Bundesland Bayern das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsgesetz) – kurz ZwEWG – im Jahr 2007 ins Leben gerufen. 

In diesem Gesetz (mit sechs Artikeln vom Umfang überschaubar) ist geregelt, welche Handlung eine Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt und was die Folgen sind, wenn ein Verstoß dagegen vorliegt.

Was ist Wohnraumzweckentfremdung? 

Das ZwEWG gibt vor, dass Gemeinden für Gebiete, in denen der Wohnraum knapp und die Mieten für einen Durchschnittsarbeitnehmer nicht mehr erschwinglich sind, eine Satzung zum Kampf gegen den Wohnraummangel erlassen können. Diese Satzungen haben dann eine Höchstdauer von 5 Jahren und können beliebig oft verlängert werden.

So z.B. in München:
Das Zweckentfremdungsverbot gilt hier bereits seit dem Jahr 1972 und wird seitdem immer wieder durch die Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (kurz: ZeS) erneuert und wurde mit der letzten Änderung am 02.10.2019 sogar deutlich verschärft. 

Die verschärfte Satzung gibt vor, dass Wohnungen nur noch mit Genehmigung der Landeshauptstadt München zu einem anderen Zweck genutzt werden dürfen, als nur zum ausschließlichen privaten und tagtäglichen Wohnen.

Kürzlich ist München sogar noch einen Schritt weiter gegangen und hat ein Online-Meldeportal geschaffen, auf dem Nachbarn  den Verdacht äußern können, dass eventuell eine illegale Vermietung vorliege. So wurden in den vergangenen drei Jahren ca. 900 Verdachtsfälle gemeldet. Sogar im vergangenen Coronajahr 2020 gingen in diesem Online-Meldeportal ca. 100 Anzeigen ein.

In § 4 der Satzung wird geregelt, welche Sachverhalte zu einer Zweckentfremdung von Wohnraum führen:

Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere dann vor, wenn der Wohnraum

  • 1.) zu mehr als 50 v.H. der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
  • 2.) baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,
  • 3.) mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird,
  • 4.) länger als drei Monate leer steht,
  • 5.) beseitigt wird (Abbruch).

Das zur Vermietung angebotene Kinderzimmer stellt im ersten Moment also keine Zweckentfremdung dar, da es nicht 50 % der Wohnfläche einnimmt. Dies soll nach dem Informationsblatt der Stadt München (500/01.18) sogar unabhängig von der Vermietungsdauer gelten, solange man sich mit den Gästen ein Bad und eine Küche teilt. 

Bei speziell für die Vermietung angeschafften Zwei-Raum-Wohnung sieht es schon anders aus, da hier 100 % der Fläche vermietet werden. Wie Sie sehen, spielen hier mehrere Faktoren (Nr. 2 bis Nr. 5) eine Rolle, die bei der Prüfung, ob eine Zweckentfremdung der Wohnfläche vorliegt oder nicht, nicht außer Acht gelassen werden dürfen.

Kurz gesagt:
Es muss im Einzelfall geprüft werden, ob man gegen das Verbot der Wohnraumzweckentfremdung verstoßen hat oder nicht.

Was kommt auf mich zu, sollte eine Zweckentfremdung der Wohnung vorliegen?

Wie das vom Freistaat Bayern erlassene Gesetz gegen Wohnraumzweckentfremdung zeigt, ist eine andere, als die private Wohnraumnutzung, nur mit einer vorherigen Genehmigung  möglich.

Hat man eine solche Genehmigung nicht eingeholt, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld bis zu EUR 500.000,00 je nach Verstoß geahndet werden!

Im Ergebnis wird man demgemäß als „Gelegenheitsvermieter“, der bisher seine Vermietung nicht gegenüber dem Fiskus offenbarte, mit steuerlichen, steuerstrafrechtlichen und einen Ordnungswidrigkeitsverfahren konfrontiert werden können. 

Bin ich auch betroffen, wenn ich die Vermietung auf anderen Portalen als Airbnb (Fewo-Direkt, Booking, Naturhäuschen, 9flats, BestFewo) durchgeführt habe? 

Es ist zu befürchten, dass die Finanz verwaltung die positive Entscheidung zu der Herausgabe von Daten im Zusammenhang mit Airbnb zum Anlass nehmen wird, um weitere Internetplattformen um Auskunft zu ersuchen (so PStR Meldung v. 22.02.2021).

Auch die Gelegenheitsvermieter über andere Plattformen sollten daher prüfen, ob sie den steuerlichen Anforderungen in der Vergangenheit nachgekommen sind.

In welchen Städten eine solche Kulturförderungsabgabe bereits heute angesetzt wird und welche Besonderheiten es gibt, zeigt Ihnen unsere Tabelle 
„City Tax – Kulturförderungsabgabe nach Städten“.

Airbnb – das Finanzamt hat sich gemeldet? Unser Experte berät:

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Dr. Christopher Arendt

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oder per E-Mail c.arendt@acconsis.de

Meine Empfehlung?

Wer in den letzten Jahren Einnahmen für Vermietungen über diverse Plattform (Airbnb und andere) erzielt und diese nicht beim Finanzamt angezeigt hat, sollte nun zeitnah handeln!

Ich stehe Ihnen gerne bei diesem Thema unterstützend zur Seite. Bitte melden Sie sich bei mir.

Airbnb-Vermieter im Visier der Steuerfahnder

Beitrag BR24/ Bayerischen Rundfunk
vom 08.02.2021

mit Dr. Christopher Arendt

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Nach Gerichtsurteil:
AirBnB-Privatvermietern droht Ärger mit dem Finanzamt

Beitrag Internet World vom 19.03.2021


Quellen: