Grunderwerbsteuer bei Familiengesellschaften – Besteht noch in 2023 Handlungsbedarf?

2024 wird das Jahr der Veränderungen für die Personen-/Familiengesellschaften sein. Durch das Inkrafttreten des MoPeGs wird das Zivilrecht reformiert. (Details hier)
Aber wird es auch steuerliche Konsequenzen haben? Gegenwärtig besteht jedenfalls das Risiko, dass ab 2024 Grunderwerbsteuer für Immobilienübertragungen erhoben wird, die 2023 noch steuerbegünstigt sind. Im nachfolgenden Artikel informieren wir Sie über das Thema Familiengesellschaften in Bezug auf die Grunderwerbsteuer und erläutern Ihnen, wie das Wachstumschancengesetz hier mit einhergeht.

Status Quo – Familiengesellschaften und die Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer fällt an, wenn es zu einem „Rechtsträgerwechsel“ für ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht kommt. Das kann insbesondere – in diesem Artikel schwerpunktmäßig behandelt – durch die Einbringung des Grundstücks oder der Immobilie in eine Familiengesellschaft oder durch Anteilsübertragung bei einer solchen Gesellschaft geschehen. In einer Familiengesellschaft werden die Gesellschafter zu sog. Gesamthändern des Grundstücks, was als Rechtsträgerwechsel betrachtet wird und somit Grunderwerbsteuer auslösen kann.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt von dem Wert des erworbenen Grundstücks ab und variiert von Bundesland zu Bundesland in Deutschland. In Bayern beträgt der Steuersatz aktuell 3,5 %. Wenn die Familiengesellschaft gegründet wird, ohne dass Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte eingebracht werden, fällt zunächst keine Grunderwerbsteuer an. Die Steuerpflicht entsteht erst, wenn Grundstücke später in die Gesellschaft eingebracht oder von der Gesellschaft erworben werden. Aber auch wenn innerhalb der Familiengesellschaft Anteile an Gesellschafter übertragen werden, die zu einem Anteil am Grundstück führen, kann es unter bestimmten Umständen zu Grunderwerbsteuerpflicht kommen.

Allerdings können hier Ausnahmen und Steuerbegünstigungen gelten, insbesondere wenn die Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder KG aus nahen Angehörigen (d.h. Eltern, Kinder, Enkelkinder, …) besteht. Gründen Sie also aktuell eine Familiengesellschaft, bringen eine Immobilie in die Gesellschaft ein und schenken im Anschluss Anteile der Familiengesellschaft an ihre Kinder, so würde aufgrund von Steuerbefreiungstatbeständen keine Grunderwerbsteuer anfallen. Vorausgesetzt wird jedoch, dass die Nachbehaltensfristen (aktuell 10 Jahre) eingehalten werden. Liegt ein Verstoß gegen die Nachbehaltensfrist vor, so würde rückwirkend Grunderwerbsteuer erhoben werden.

2024 – Wachstumschancengesetz – Grunderwerbsteuer

Aber was gilt ab 2024 – wird sich hier etwas ändern? Ab 2024 können – Stand jetzt – folgende zwei Szenarien eintreten:

1. Es treten keine neuen Regelungen zur Grunderwerbsteuer in Kraft

Sollte der Gesetzgeber keine neuen Regelungen zur Grunderwerbsteuer verabschieden gilt folgendes: Das MoPeG tritt am 01. Januar 2024 in Kraft und sieht vor, dass Personengesellschaften kein Gesamthandsvermögen mehr besitzen, sondern allgemeines Gesellschaftsvermögen. Das Problem ist, dass das MoPeG jedoch nur die zivilrechtliche Seite abdeckt. Die Steuergesetzte wurden „noch“ nicht angepasst. Sollte der Gesetzgeber keine Übergangsregel verabschieden, werden ab 2024 die Steuerbefreiungen, wie bspw. bei der Grunderwerbsteuer, vom Wortlaut nicht mehr auf Personen-/Familiengesellschaften anwendbar sein, da das MoPeG den Grundsatz der Gesamthand abschafft. Das hätte zur Folge, dass ab 2024 das Einbringen von Grundstücken oder Immobilien in die Familiengesellschaft, oder auch die Anteilsübertragung von Geschäftsanteilen an Personen-/Familiengesellschaften der Grunderwerbsteuer unterliegen können.

Was jedoch auch eintreten wird – und was man nicht unterschätzen sollte – ist, dass die Nachbehaltensfristen der Grunderwerbsteuer automatisch verletzt werden würden. Das bedeutet, dass alle Personen-/Familiengesellschaften, welche von den Grunderwerbsteuerbefreiungen partizipiert haben, gegebenenfalls rückwirkend doch Grunderwerbsteuer zahlen müssten.

Ob das vom Gesetzgeber gewollt ist – ist fraglich, da die bisherigen Personen-/Familiengesellschaften auf das aktuelle geltende Recht vertraut haben. Eine Hoffnung bleibt das Wachstumschancengesetz.

2. Das Wachstumschancengesetz tritt in Kraft

Es ist bereits in aller Munde, dass ein neues Gesetz – das Wachstumschancengesetz – in Kraft treten soll. Aktuell handelt es sich jedoch noch um einen Regierungsentwurf, welcher Mitte November im Bundestag diskutiert werden soll.

Das Wachstumschancengesetz beabsichtigt, neue Regelungen einzuführen, um das Wirtschaftswachstum zu fördern und regelt insbesondere: Die Nachbehaltensfristen bei der Grunderwerbssteuer. Der Gesetzgeber hat eins erkannt – die Tatbestände, welche bisher von der Grunderwerbsteuer befreit waren, sollen aufgrund des in Krafttreten des MoPeGs ab 2024, nicht schlechter gestellt werden. Das heißt, dass bei allen bis Ende 2023 durchgeführten und nach §§ 5, 6 GrEStG grunderwerbsteuerbefreiten Vorgängen – bei denen die 10jährige Nachbehaltensfrist bis zum 01. Januar 2024 noch nicht abgelaufen ist – nicht befürchtet werden muss, dass rückwirkend allein durch Inkrafttreten des MoPeGs Grunderwerbsteuer erhoben wird.

Aber eins stellt der Regierungsentwurf (Stand 02. Oktober 2023) auch klar – ab dem 01. Januar 2024 sieht die Regierung keinen Anwendungsraum mehr für die Steuerbefreiungen bei Personen-/Familiengesellschaften!

So heißt es: „Ab dem 1. Januar 2024 gibt es für die Grunderwerbsteuer, welches auf das Zivilrecht abstellt, keine Gesamthand mehr, so dass der jeweilige Regelungsinhalt des § 5 Absätze 1 und 2 GrEStG, des § 6 Absatz 3 Satz 1 GrEStG sowie des § 7 Absatz 2 GrEStG ins Leere läuft.“

Durch diese Aussage trifft die Regierung ein Statement. Aber ganz neu ist das Thema nicht. Im Koalitionsvertrag wurde vereinbart, dass die Grunderwerbsteuer rechtformneutral gestaltet werden soll. Entsprechend liegen bereits Entwürfe für ein neues Grunderwerbsteuergesetz vor, welches neue Steuertatbestände und neue Steuerbefreiungsmöglichkeiten beinhalten soll. Ob und wann die Umsetzung jedoch erfolgen wird, bleibt abzuwarten. Bis dahin wird die Gestaltung von Grundstücks-Familienpersonengesellschaften jedenfalls erheblich erschwert.  

Auswirkungen auf die Praxis – Was bedeutet das für Sie?

Die Tatbestände des Einbringens von Grundstücken in eine Familiengesellschaft oder die Anteilsübertragung von Geschäftsanteilen an einer Familiengesellschaft, welche vor dem 31. Dezember 2023 noch von Steuern befreit waren, werden voraussichtlich ab 2024 keiner Befreiung mehr unterliegen.

Beabsichtigen Sie die Gründung einer Familiengesellschaft oder überlegen Sie, ob Sie Anteile an einer Familiengesellschaft übertragen sollen in diesen Fällen kann es durchaus zweckmäßig sein, noch im Jahr 2023 zu handeln! – Wir beraten Sie gerne und klären Sie über die aktuellen Unsicherheiten auf.